Sprawdzenie księgi wieczystej uchroni przed kłopotami

Niezgodności wpisów w księdze wieczystej mogą dotyczyć stanu prawnego, jak też danych faktycznych.

Z pierwszą sytuacją mamy do czynienia jeżeli rzeczywisty stan prawny nieruchomości nie odpowiada temu ujawnionemu w księdze wieczystej. Chodzi o prawa i roszczenia wpisane w działach II – IV czyli wpisy dotyczące: własności i użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność), innych praw i roszczeń oraz hipotek. Niezgodności mogą wynikać z dokonanych wpisów nieistniejącego prawa lub bez podstawy prawnej, jak również ze zmian stanu prawnego nieruchomości zachodzących pozaksięgowo czy też nieodnotowanych przez wpisy. Może się więc zdarzyć, że właściciel ujawniony w księdze wieczystej wcale nie jest właścicielem. Istotne jest wówczas zbadanie czy w księdze wieczystej wpisano ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej. Gdy taki wpis został w księdze zamieszczony to sygnał dla nabywcy o wyłączeniu rękojmi wiary publicznej w zakresie objętym wpisem.

Dane faktyczne są ujawniane w dziale I-O i dotyczą oznaczenia nieruchomości, działki ewidencyjnej, budynku, lokalu wraz z położeniem oraz powierzchnią. Wpisy w tym dziale nie są objęte domniemaniem prawdziwości i mogą być sprostowane z urzędu albo na wniosek w trybie art. 626 13 k.p.c. albo – w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości- na podstawie art. 27 u.k.w.h. W praktyce przeważająca część sprostowań dokonywana jest jednak na wniosek właścicieli.

Sumując, przed zakupem nieruchomości powinniśmy zbadać księgę wieczystą nieruchomości zwracając szczególną uwagę na to czy zostały w niej wpisane: ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji. Ostrzeżenie i wzmianki, o których mowa w zdaniu poprzednim, wyłączają bowiem rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem nie chronią nabywcy, który powinien się wstrzymać z przeprowadzeniem transakcji. Jeżeli nie wiemy czego dotyczy wzmianka- możemy taką informację uzyskać w sądzie wieczysto księgowym podając numer wzmianki znajdujący się w odpowiednim dziale księgi wieczystej.

W przypadku danych faktycznych (dział I-O) powinniśmy zbadać dokumentację geodezyjną (wpisy i wyrys z rejestru gruntów i budynków, wykaz zmian gruntowych). Możemy zwrócić się do nabywcy o przedstawienie aktualnej dokumentacji i porównać ją z danymi zamieszczonymi w księdze wieczystej. W przypadku rozbieżności w tym zakresie to właściciel powinien na swój koszt zainicjować postępowanie sądowe w celu ich usunięcia.

Klauzule społeczne w zamówieniach publicznych

1. Czy wykorzystanie zamówień publicznych do integracji społecznej wykluczonych (np. bezrobotnych), jest możliwe także według obecnych przepisów? Czy wprowadzenie  kryterium (że np. 20 proc. zatrudnionych ma być bezrobotnymi) nie jest sprzeczne z zasadą, że kryteria oceny ofert nie mogą dotyczyć właściwości wykonawcy?

Wykorzystanie zamówień publicznych do integracji społecznej wykluczonych np. bezrobotnych, niepełnosprawnych jest możliwe w oparciu o obowiązujące przepisy ustawy Prawo zamówień publicznych. Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. b) pzp zamawiający może określić w opisie przedmiotu zamówienia wymagania związane z realizacją zamówienia, dotyczące zatrudnienia osób niepełnosprawnych, o których mowa w przepisach o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych. Z powyższego unormowania wynika, że zamawiający może wymagać od wykonawców zatrudnienia osób niepełnosprawnych przy wykonaniu zamówienia publicznego. Powyższe unormowanie związane jest z wprowadzaniem przez instytucje udzielające zamówień publicznych preferencji dla podmiotów zatrudniających osoby zagrożone wykluczeniem społecznym. Zamawiający stawiając wobec wykonawców wymóg zatrudnienia osób niepełnosprawnych przy wykonaniu zamówienia publicznego zobowiązany jest stosownie do postanowienia art. 36 ust. 1 pkt 9 pzp do określenia w specyfikacji istotnych warunków zamówienia liczby osób niepełnosprawnych i okresu wymaganego zatrudnienia tych osób, a także sposobu dokumentowania przez wykonawcę zatrudnienia osób niepełnosprawnych. Ponadto zamawiający jest zobowiązany do zamieszczenia w specyfikacji istotnych warunkach zamówienia postanowień dotyczących uprawnień zamawiającego w zakresie kontroli spełniania przez wykonawcę wymagań dotyczących zatrudnienia osób niepełnosprawnych oraz sankcji z tytułu niespełnienia tych wymagań.
Opisane w dyspozycji przywołanego przepisu klauzule społeczne nie stanowią kryteriów oceny ofert.

2. Dlaczego dziś, mimo że ustawa pzp na to pozwala, zamawiający rzadko stosują kryterium najkorzystniejszej ekonomicznie oferty? 

Obecnie obowiązujące przepisy nie posługują się pojęciem najkorzystniejszej ekonomicznie oferty lecz pojęciem oferty najkorzystniejszej. Definicję najkorzystniejszej oferty zawiera art. 2 pkt 5 ustawy PZP. W myśl tego przepisu ofertą najkorzystniejszą jest oferta, która przedstawia najkorzystniejszy bilans ceny i innych kryteriów odnoszących się do przedmiotu zamówienia publicznego, albo ofertę z najniższą ceną.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy PZP zamawiający wybiera ofertę najkorzystniejszą na podstawie kryteriów oceny ofert określonych w specyfikacji istotnych warunków zamówienia (art. 36 ust. 1 ustawy PZP). W myśl ust. 2 tego przepisu kryteriami oceny ofert są cena albo cena i inne kryteria odnoszące się do przedmiotu zamówienia, w szczególności jakość, funkcjonalność, parametry techniczne, zastosowanie najlepszych dostępnych technologii w zakresie oddziaływania na środowisko, koszty eksploatacji, serwis oraz termin wykonania zamówienia. W świetle powyższego należy stwierdzić, iż cena jest obligatoryjnym, lecz nie jednym kryterium oceny ofert, którym może posłużyć się zamawiający przy wyborze oferty najkorzystniejszej. Obok ceny zamawiający może bowiem zastosować także inne kryteria odnoszące się do przedmiotu zamówienia. Podkreślić przy tym należy, iż wyliczenie innych niż cena kryteriów oceny ofert zawarte w art. 91 ust. 2 ustawy PZP ma charakter przykładowy i nie jest wyczerpujące.

Dlaczego zatem Zamawiający nie korzystają z poza cenowych kryteriów oceny ofert? Ponieważ w zdecydowanej większości przypadków mają problem z ich opisaniem. Kryteria oceny ofert powinny być opisane przez zamawiającego w sposób precyzyjny i jednoznaczny, tak aby możliwe było dokonanie wyboru najkorzystniejszej oferty (zob. wyrok KIO z dnia 12 sierpnia 2008 r., sygn. akt KIO/UZP 784/08). Tak więc zamawiający winien  zamieścić w specyfikacji istotnych warunków zamówienia i odpowiednio w ogłoszeniu o zamówieniu jednoznaczny i wyczerpujący opis kryteriów oceny ofert, wraz z podaniem znaczenia tych kryteriów i sposobu oceny ofert (art. 36 ust. 1 pkt 13 oraz art. 41 pkt 9 pzp).

Chlubny wyjątek stanowią zamawiający sektorowi, w szczególności w sektorze energetycznym i gazowym. Wynika to bez wątpienia z dużej świadomości zarówno w zakresie potrzeb zamawiającego (co ma wpływ na opis przedmiotu zamówienia), efektów jakie chce uzyskać poprzez zamówienie oraz rynkowego charakteru działalności tych podmiotów, nastawionych na zysk. Zamawiający sektorowi rozumieją czym jest oferta najkorzystniejsza ekonomicznie i że niezwykle rzadko jest to oferta najtańsza.

Niższe normy hałasu nie zahamują budowy nowych ekranów

Przed rozpoczęciem robót budowlanych związanych z budową drogi publicznej, w tym autostrady, inwestor powinien uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, bez której właściwy organ odmówi wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w trybie przepisów spec ustawy1.  Na etapie wydawania decyzji środowiskowej zostaje przeprowadzona ocena oddziaływania  inwestycji objętej postępowaniem na środowisko. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że decyzja środowiskowa ma charakter rozstrzygnięcia wstępnego względem ewentualnego przyszłego zezwolenia na realizację konkretnego przedsięwzięcia. Uzyskanie decyzji środowiskowej nie jest celem samym w sobie. Celem takim jest natomiast uzyskanie decyzji lokalizacyjnej, wymaganej na pierwszym etapie procesu inwestycyjnego, który to proces powinien zakończyć się wydaniem pozwolenia na budowę.

W niektórych, enumeratywnie wymienionych przypadkach przepisy prawa wymagają dokonania ponownej oceny oddziaływania inwestycji na środowisko. Złożenie przez inwestora wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zawierającego w swojej treści zmiany w stosunku do wymagań określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach stanowi jedną z przesłanek do przeprowadzenia ponownej oceny. Takie zmiany mogą w szczególności wynikać ze zmian założeń inwestycyjnych powstałych wskutek zmian rozporządzenia w sprawie hałasu2, zmieniającego dopuszczalne poziomy hałasu poprzez ich podwyższenie. W tym przypadku poprzez dokonanie ponownej oceny, dokumentacja projektowana zostanie dostosowana do nowego stanu prawnego. Należy bowiem pamiętać, iż w oparciu o dokumentację projektową właściwy organ wyda decyzję o pozwoleniu na budowę.

Co do zasady ponowna ocena oddziaływania na środowisko powinna zostać przeprowadzona zgodnie ze wszystkimi etapami przewidzianymi dla pierwszej oceny poprzedzającej wydanie decyzji środowiskowej. Należy jednak pamiętać, iż ponowna ocena, odmiennie niż pierwsza, przeprowadzana jest niejako „wpadkowo” wobec postępowania o pozwolenie na budowę. Wskutek czego konieczne jest zawieszenie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę do czasu przedłożenia przez inwestora raportu o oddziaływaniu na środowisko. Co istotne właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej wydając decyzję o pozwoleniu na budowę powinien uwzględnić warunki realizacji przedsięwzięcia określone zarówno w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i w postanowieniu  w sprawie uzgodnienia warunków realizacji przedsięwzięcia. Powyższe potwierdzają przepisy prawa budowlanego, które  nakładają na organ obowiązek sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz  ocenach oddziaływania na środowisko.

Należy zauważyć, iż w trakcie dokonywania ponownej oceny nie wszystkie zmiany w stosunku do decyzji środowiskowej  są dopuszczalne, dotyczy to między innymi zmian takich jak zmiana trasy przebiegu drogi



1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2013 poz. 687.j.t.)

2. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (DZ.U.2007 Nr 120, poz. 826 z późn. zm.)

Białoruś: Zmiany w procedurze prowadzenia działalności budowlanej w Republice Białorusi

Rozporządzenie prezydenta Republiki Białorusi z 14 dnia stycznia 2014 r. nr 26 „O środkach w celu doskonalenia działalności budowlanej” przewiduje znaczące zmiany do procedury prowadzenia działalności budowlanej, w tym wprowadzono obowiązkowe kwalifikowanie firm budowlanych. Nie oznacza to jednak, że wszystkie spółki będą musiały przejść przez ten proces. Firmy, które zamierzają wykonywać budowy pierwszej klasy złożoności, powinny przejść procedurę kwalifikowania przed dniem 1 kwietnia 2014 . Rola organizacji kwalifikującej będzie przypisana do Republikańskiego Przedsiębiorstwa Inżynieryjnego „Belstroytsentr”, który wcześniej zajmował się kwestią licencjonowania.
Rozporządzenie również zaostrzyło tryb przyznawania działek na budowę.

Białoruś: Nowy Regulamin w sprawie procedury otwierania i działalności przedstawicielstw spółek zagranicznych

Od 1 stycznia 2014 weszła w życie Uchwała Rady Ministrów z dnia 31.12.2013 r. nr 1189, która zatwierdziła Regulamin w sprawie procedury otwierania i działalności w Republice Białorusi przedstawicielstw spółek zagranicznych. Zezwolenie na otwieranie przedstawicielstwa jest wydawane przez MSZ na termin 3 lat z możliwością przedłużenia jego obowiązywania w tym samym terminie.
Przedstawicielstwo zagranicznej spółki handlowej co do zasady mogą być otwarte tylko dla realizacji przez przedstawicielstwo w imieniu i na zlecenie reprezentowanej przez niego spółki działalności o charakterze przygotowawczym i pomocniczym (badanie rynków towarowych, badanie możliwości dla inwestycji).

Rosja: Upadłość z winy wspólnika lub członka organu spółki

Ustawą z dnia 28.06.2013 r. nr 134- ФЗ o zmianie niektórych ustaw Federacji Rosyjskiej w zakresie przeciwdziałania niezgodnym z prawem operacjom finansowym do rosyjskiego prawa upadłościowego zostało wprowadzone domniemanie, zgodnie z którym uważa się, że upadłość osoby prawnej nastąpiła na skutek działań lub braku działań osób mających wpływ na podjęcie decyzji Dłużnika. Reguła ta jednak obowiązuje w razie spełnienia jednej z przesłanek wskazanych w ustawie.

Rosja: Dodatkowe obowiązki ewidencyjne dla pośredników

Od 1 stycznia 2014 roku pośrednicy nie będący podatnikami VAT w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w interesie osoby trzeciej w razie wystawienia lub otrzymania faktur, związanych z tą działalnością, zobowiązani są do prowadzenia ksiąg w celu ewidencji otrzymanych i wystawionych faktur w zakresie wskazanej wyżej działalności.

Czy z małym budżetem przedsiębiorca może osiągnąć wielki sukces?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. O sukcesie decyduje odpowiedni plan i determinacja przedsiębiorcy w jego realizacji. Przedsiębiorcom, którym się to udało nie było łatwo ani zaplanować ani zrealizować okrojony budżet, natomiast wysiłki te zostały wynagrodzone w formie wielkiego sukcesu przemyślanych i odpowiednio zaplanowanych działań.

Odpowiednie bowiem zaplanowanie nawet najskromniejszego budżetu jest kluczowym elementem każdego poważnego przedsięwzięcia, a takie przedsięwzięcia mają największe szanse na sukces. Dotyczy to nie tylko wszelkich przedsięwzięć komercyjnych polegających na kupowaniu towarów ale usług, takich jak obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej.

Jasno określony budżet pomaga przede wszystkim na odpowiednie dobranie towarów lub usług w ramach danych ram budżetowych. W każdym bowiem przedziale cenowym, występują towary i usługi o lepszej i gorszej jakości.

Aspektem, na którym nie można oszczędzać jest czas. Jest on niezbędny aby uważnie i szczegółowo przeanalizować dostępne warianty rozwiązań i wybrać najwyższą jakość za najbardziej dostępną i mieszczącą się w ramach naszego budżetu cenę.

Często o wyborze konkretnego produktu czy usługi, która albo sama może okazać się sukcesem, albo może do tego sukcesu doprowadzić przedsiębiorcę, decyduje wystarczająco długa rozmowa z przedstawicielem np. usługodawcy, z którego usług zamierzamy skorzystać, czy przedstawicielem sprzedającym produkt, którego nabycie rozważamy. W procesie negocjacji możemy także stosować zasadę wskazywania potencjalnych korzyści dla obu stron przedsięwzięcia z długofalowej współpracy, co pomoże nam w uzyskaniu przy pierwszym kontakcie/zleceniu najkorzystniejszej dla naszej firmy ceny, przewidzianej w budżecie danego przedsięwzięcia. W obecnych konkurencyjnych warunkach w większości sektorów działalności gospodarczej sam fakt udanej i mogącej być potencjalnym sukcesem współpracy jest istotnym motywatorem we wzajemnych relacjach. One z kolei mają bezpośrednie przełożenie na warunki finansowe. Jest zatem wysoce prawdopodobne, iż uzyskamy dużą szansę na sukces kosztem, który bez problemu zmieści się w ramach naszego skromnego budżetu.

Konieczne jest również zadbanie, aby budżet był realistyczny i ostrożny. Zatem niezbędne będzie poświęcenie odpowiedniego czasu również na takie zaplanowanie budżetu, aby w razie niepowodzenia pierwotnie wybranego rozwiązania, zostały wydzielone środki na plan awaryjny, tj. aby całe przedsięwzięcie nie legło w gruzach w razie problemów z jakąś jego częścią składową.

Podsumowując, mały budżet przy odpowiedniej determinacji i planowaniu przez przedsiębiorcę nie tylko nie będzie stanowił przeszkody w osiągnięciu wielkiego sukcesu przedsiębiorcy, ale może stać się jego istotną częścią składową.