Koszty budowy mieszkania spółdzielczego

Pytanie: Nasza spółdzielnia mieszkaniowa planuje wybudować nowe bloki mieszkalne na gruntach, których jest wieczystym użytkownikiem. Zgodnie z art. 18 ust. 2, członek spółdzielni wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Co oprócz kosztów umowy o generalne wykonawstwo, którą Spółdzielnia podpisze z firmą budowlaną, należy zaliczyć do kosztów budowy? W szczególności czy Spółdzielnia powinna doliczyć koszt gruntu?
(Dodatkowe informacje: właścicielem gruntu jest gmina, a Spółdzielnia jest jego wieczystym użytkownikiem od kilkudziesięciu lat. Budowa będzie finansowana z wpłat przyszłych mieszkańców. Spółdzielnia nie zaciąga na ten cel kredytów. Właścicielami nowowybudowanych mieszkań będą dotychczasowi członkowie Spółdzielni lub członkowie ich rodzin.
KM (dane do wiadomości redakcji)

Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U.03.119.1116 – j.t.) – Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie o budowę lokalu, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Umowa o budowę lokalu powinna zawierać m.in. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie.
Zatem prócz kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal powinien uczestniczyć w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową (np. przygotowanie budowy, uzbrojenie terenu i jego urządzenie). Ustawa nie określa zasad rozliczania kosztów budowy oraz rozkładania tych kosztów na poszczególnych członków poprzez ustalenie wkładów – pozostawiając te kwestie regulacji statutowej, regulaminowej i umownej. Zgodnie z orzecznictwem „wkład budowlany obejmuje koszty budowy mieszkania oraz koszty budowy koniecznego zaplecza w części odpowiadającej danemu lokalowi mieszkalnemu. Przez wydatki na budowę rozumieć należy wszystkie nakłady, które poniesione zostały na wybudowanie lokalu oraz jego wyposażenie do stanu, w jakim został oddany członkowi Spółdzielni, jak również i te, które poniesione zostały w późniejszym okresie, a związane były z zapewnieniem właściwego standardu i funkcjonowaniem mieszkania. W pełni uzasadnione było zaliczenie do kosztów budowy – kosztów pośrednich, obejmujących koszty obsługi inwestycyjnej.”(I ACa 757/03). Z kolej w innym wyroku (I CSK 19/06) Sąd Najwyższy orzekł, iż „Niedopuszczalne jest dowolne rozliczanie przez Spółdzielnię kosztów budowy lokalu, w oderwaniu od kosztów rzeczywiście poniesionych” Ustawa nowelizująca, która wchodzi w życie 31 lipca 2007 r. – modyfikuje te zasady, precyzując, iż umowy, nie będą mogły już zawierać zobowiązania członka spółdzielni do pokrywania dodatkowych zobowiązań Spółdzielni, a tylko do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal, zatem niewątpliwie utrudni obciążanie członków spółdzielni dodatkowymi kosztami (art. 18 ust. 1 pkt 1) Ustawy). Nowelizacja wprowadziła również 6 miesięczny okres na ostateczne rozliczenie kosztów budowy, licząc od dnia oddania budynku do użytkowania (art. 18 ust. 4 Ustawy), co skróci okres niepewności związany z ewentualną dopłatą z tytułu różnicy między wstępnie wniesionym wkładem, a ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy. Jeśli zaś chodzi o prawo użytkowania wieczystego gruntu, którym dysponuje spółdzielnia, to z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje tzw. współwłasność przymusowa, czyli związany z własnością lokalu ułamkowy udział w gruncie (w tym przypadku w prawie użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowiony został budynek, oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeń (jak klatka schodowa, strych, dach, ściany zewnętrzne).
W większości miast obowiązują uchwały przewidujące bonifikatę przy zmianie statusu gruntu z użytkowania wieczystego we własność. Nie wszystkie Spółdzielnie z możliwości tej korzystają. Gdyby jednak Spółdzielnia kupiła grunt ze zniżką od gminy, to na takich samych zasadach (z zachowaniem takiej samej bonifikaty) musiałaby go zbyć członkom, zatem nabywca odrębnej własności lokalu musiałby zwrócić spółdzielni przypadającą na jego lokal część ceny zakupu gruntu. Własność gruntu, a nie jego użytkowanie wieczyste – implikuje obowiązek opłacania przez właściciela odrębnej własności lokalu tylko podatku od nieruchomości, a nie dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Wspólny projekt szkoleniowy BCC i Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

25 czerwca br. w siedzibie Business Centre Club w Warszawie, z inicjatywy Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy i Klubu, zostało przeprowadzone szkolenie pt. „Niepewność i ryzyko w gospodarce a polskie prawo karne, czyli gdzie się kończy ryzyko gospodarcze a zaczyna przestępstwo gospodarcze”. W roli szkoleniowców z ramienia Kancelarii wystąpili doradcy podatkowi Paweł Jabłonowski i Przemysław Polkowski oraz dr Bogdan Fischer, radca prawny i Partner. Z ramienia Klubu głos zabrała Pani Profesor Aldona Kamela-Sowińska, ekspert BCC. Celem szkolenia było wskazanie organom ścigania i wymiaru sprawiedliwości istnienia zagrożeń wynikających z niepewności i ryzyka gospodarczego w globalnej gospodarce oraz stosowania Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Eksperci z naszej Kancelarii podkreślali, iż współczesna rachunkowość przestała być kalkulatorem dla firmy, a stała się instrumentem gospodarczym.

Debata Gazety Prawnej

Mecenas dr Bogdan Fischer, radca prawny i Partner w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy na zaproszenie redakcji „Gazety Prawnej”, uczestniczył w dyskusji o przetwarzaniu danych o stanie zdrowia w elektronicznych bazach danych medycznych. Patronat nad panelem dyskusyjnym objął Główny Inspektor Ochrony Danych Osobowych a wśród zaproszonych gości znaleźli się Michał Serzyski – Główny Inspektor Ochrony Danych Osobowych, Andrzej Sośnierz – Prezes Narodowego Funduszu Zdrowia, Bolesław Piecha – Wiceminister Zdrowia, Piotr Zaborowski – Profesor Akademii Medycznej w Warszawie, Jiri Mastalka – Z-ca Departamentu ds. Międzynarodowych, Igor Nemec – Czeski Rzecznik Ochrony Danych Osobowych oraz Konstanty Radziwiłł – Prezes Naczelnej Rady Lekarskiej.

Nanotechnologia – wyzwanie dla prawa

Nanotechnologia to jedna z najmłodszych, ale i najdynamiczniej rozwijających się gałęzi nauki i techniki zajmująca się wszystkim, co wiąże się z wytwarzaniem nanometrowej wielkości (nanometr = 1 milionowa część milimetra) przedmiotów. Nanotechnologia to sterowanie, tworzenie i stosowanie materiałów i struktur, urządzeń i systemów o nano-wymiarach. Dzięki budowaniu materiałów „atom po atomie”, technologia ta umożliwia uzyskiwanie nowych własności urządzeń i systemów poprzez ich miniaturyzację, większą szybkość bądź efektywność działania lub też umożliwia zintegrowanie nowych funkcji w tradycyjnych elementach urządzenia. Stwarza również możliwości wytwarzania nowych urządzeń o niespotykanych dotąd funkcjach. Pamiętać jednak należy, iż niezbędnym czynnikiem determinującym rozwój badań nad nanotechnologią, podobnie jak i innych dziedzin, jest odpowiednie finansowanie projektów badawczych, a sukces całościowy konkretnego projektu wymaga odpowiednich nakładów już w najwcześniejszym jego stadium, mimo, iż dla potencjalnych inwestorów może nie wydawać się jeszcze wystarczająco „interesujący”. Znamiennym jest, iż metody finansowania projektów biotechnologicznych oraz rynkowego ich wykorzystania są w wielu aspektach zbieżne z metodami odnoszącymi się do nanotechnologii. Jednocześnie proces rozwoju biotechnologii dowodzi, iż w celu praktycznego wykorzystania osiągnięć najnowszej nauki niezbędna jest odpowiednia pomoc prawna. Pomoc taka winna być świadczona już w początkowym stadium tworzenia nowego produktu, tj. począwszy od projektu badawczego.

W opracowaniach specjalistycznych wymienia się zwykle 4 etapy na „drodze” od badań do wypuszczenia gotowego produktu na rynek:
I. Projekty badawcze.
II. Projekty badawczo-wdrożeniowe.
III. Urynkowienie produktu nanotechnologicznego.
IV. Produkcja i sprzedaż produktu nanotechnologicznego.

Mając na uwadze powyższe etapy opracowywania i wdrażania projektu nanotechnologicznego można wyróżnić następujące etapy aktywności kancelarii współpracującej przy obsłudze takiego projektu:

I. Już na etapie projektu badawczego pojawia się możliwość (czy nawet, konieczność) „interwencji” prawnej, kiedy to zespół naukowy – po zrealizowaniu całości projektu, lub nawet jego części – musi mieć zapewnioną ochronę własności przemysłowej (w tym związaną ze zgłoszeniem patentowym). W literaturze podkreśla się, iż właściwe zabezpieczenie praw do określonego wyniku badawczego, warunkuje dalsze pomyślne wyniki.

II. Kluczowa jest prawna obsługa na etapie badawczo-wdrożeniowym. Bez jej udziału trudno wyobrazić sobie powodzenie całego projektu i jego skuteczną komercjalizację. Oferta kancelarii w sektorze nanotech obejmuje m.in.:
– zapewnienie skutecznej ochrony praw własności intelektualnej (zwłaszcza patentowej oraz znaków towarowych),
– pomoc w organizacyjnych przeobrażeniach grupy badawczej (utworzenie start up’u, spółek prawa handlowego),
– obsługę venture capital i innych środków finansowania,
– nawiązywanie kontaktów z innymi partnerami, – uwzględnianie zmian prawnych w zakresie m.in. zdrowia publicznego oraz bezpieczeństwa.

III. Na etapie urynkowienia produktu – podobnie jak w zakresie biotechnologii – konieczna będzie pomoc prawna w związku ze szczegółowymi regulacjami prawnymi warunkującymi wprowadzenie gotowego produktu na rynek. Właściwe działania prawne, w tym rejestracja czy uzyskanie zgody odpowiednich instytucji państwowych (jak w przypadku GMO, czyli genetycznie modyfikowanych organizmów), wymagają odpowiedniej pomocy prawnej m.in. w zakresie:
– doradztwa odnośnie wypełnienia wymogów zgodności, np. w prawie farmaceutycznym (kwestie certyfikacji produktów medycznych),
– pomocy w dalszych przekształceniach podmiotowych (połączenia spółek, tworzenie spółek akcyjnych),
– obsługi praw własności intelektualnej (w tym sprzedaż licencji innym firmom),
– obsługi środków kapitałowych.

IV. Ostatni etap – poza kontynuacją wyżej wymienionych działań prawnych – obejmuje kwestie związane m.in. z:
– obsługą papierów wartościowych emitowanych przez spółkę,
– doradztwem w zakresie prawa konsumenckiego, ze szczególnym uwzględnieniem regulacji dotyczących nowych – często niebezpiecznych – produktów, Zadania kancelarii przy świadczeniu obsługi prawnej projektów nanotechnologicznych można również wyróżnić z uwagi na kryteria poszczególnych obszarów prawnych, tj.: prawa własności intelektualnej, obsługi korporacyjnej, venture capital i innych sposobów finansowania, bezpieczeństwa i spełnienia innych wymów ustawowych. W zakresie prawa własności intelektualnej, konieczne jest opracowanie najlepszej dla konkretnego przypadku strategii (w tym strategii patentowej), która określi na tyle szeroki zakres praw wyłącznych, aby umożliwił on skuteczną ochronę wynalazku i przyciągnięcie inwestorów. Strategia taka winna jednocześnie określać podmiot tych praw (zwłaszcza w sytuacjach spornych: przy współdziałaniu odrębnych ośrodków, czy grup naukowych, itd.) oraz mieć na względzie pogodzenie konfliktu w przypadku tzw. overlapping patents (konieczność wypracowania odpowiednich cross-licences). Winna ona wreszcie gwarantować ochronę międzynarodową. Obsługa korporacyjna obejmuje natomiast przekształcenia organizacyjne w procesie komercjalizacji projektu nanotechnologicznego z uwzględnieniem specyfiki przedmiotu działalności. Ponieważ na każdym etapie projektu nanotechnologicznego konieczne jest pozyskiwanie środków finansowych niezbędna jest pomoc prawna przy pozyskiwaniu kapitału (zarówno ze środków publicznych, jak i od prywatnych inwestorów) oraz przy jego obsłudze. Wreszcie należy mieć na uwadze okoliczność, iż mimo, że regulacja ustawodawcza nowych technologii zawsze występuje z pewnym opóźnieniem, wszelkie inicjatywy i projekty ustawodawcze muszą być stale monitorowane aby podjąć działania przygotowawcze z odpowiednim wyprzedzeniem. Najwcześniej spodziewanymi obszarami regulacji będą kwestie ochrony środowiska oraz związane ze zdrowiem publicznym, bezpieczeństwem żywienia itp. Podobnie jeśli chodzi o zastosowanie nanotechnologii w medycynie czy kosmetyce, które wymusi odpowiednie regulacje. W dalszej kolejności należy spodziewać się specjalistycznego uregulowania postępowania z nano-cząsteczkami: ich produkcją, przechowywaniem, transportem, czy złomowaniem. Rola kancelarii w tym obszarze polegać będzie m.in. na informowaniu klientów o istniejących czy też projektowanych rozwiązaniach ustawowych, jak również na samym współuczestniczeniu w tworzeniu prawa.

Jakie błędy popełniają najczęściej podatnicy wnosząc o wznowienie postępowania na podstawie przepisu art. 240 Ordynacji podatkowej. Na co należy zwrócić uwagę i kiedy warto wystąpić z takim wnioskiem?

Wznowienie postępowania jest instytucją procesową stwarzającą możliwość ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy podatkowej zakończonej decyzją ostateczną, jeżeli postępowanie, w którym ona zapadła, było dotknięte kwalifikowaną wadliwością. Należy pamiętać, że aby móc skorzystać z przedmiotowej instytucji, należy spełnić jedną z przesłanek wymienionych w art. 240 § 1 Ordynacji podatkowej (np. strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, decyzją została wydana w wyniku przestępstwa). Przesłanki wznowienia postępowania, o których mowa w art. 240 § 1 nie są jedynymi, bowiem sprawa powinna być rozstrzygnięta decyzją ostateczną, ponadto są także przesłanki negatywne: sprawa nie powinna być objęta okresem przedawnienia i treść rozstrzygnięcia sprawy w trybie wznowienia postępowania nie może odpowiadać treści decyzji ostatecznej. Przesłanki wznowienia postępowania wymienione w art. 240 § 1 Ordynacji podatkowej są rozumiane przez organy ściśle. Jeżeli we wniosku o wznowienie postępowania powołujemy się na fałszywe dowody, należy pamiętać, że fałszywość dowodów powinna być stwierdzona co do zasady prawomocnym orzeczeniem sądu. Podobnie jeżeli powołujemy się na przesłankę wydania decyzji w wyniku przestępstwa, powyższe przestępstwo również co do zasady powinno być stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu. Jeśli chodzi o przesłankę nie brania udziału w postępowaniu z własnej winy, to należy ją rozumieć w kontekście zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. Oznacza to, że nawet brak udziału strony (bez własnej winy) przy istotnych dla niej czynnościach procesowych, kiedy mogłaby bronić swoich interesów umożliwia zastosowanie przedmiotowej przesłanki. Warto zwrócić uwagę, że strona bez własnej winy nie może brać udziału w postępowaniu, czyli nie będzie spełniona powyższa przesłanka, kiedy organ prawidłowo zawiadomi stronę o dokonywaniu czynności, ale strona z różnych przyczyn zawiadomienia nie odbierze. Dość popularną przesłanką stosowaną przez podatników jest przesłanka ujawnienia istotnych dla sprawy nowych okoliczności faktycznych lub nowych dowodów, które istniały w dniu wydania decyzji, lecz nie były znane organowi, który wydał decyzję. Pod pojęciem nowych okoliczności faktycznych lub nowych dowodów należy rozumieć nie tylko nowe dowody lub okoliczności w sensie ścisłym, ale także po raz pierwszy zgłoszone przez stronę, co rozszerza możliwości zastosowania przedmiotowej przesłanki. Takim nowym dowodem mogą być np. nowe możliwości badań, które ujawnią inne aspekty sprawy. Nową przesłanką wznowienia postępowania jest orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (ETS) mające wpływ na wydaną decyzję. Należy pamiętać, że nie chodzi tu tylko o orzeczenia ETS wydane w konkretnej sprawie, w której sąd administracyjny wystąpił z pytaniem prejudycjalnym, ale także o takie orzeczenia ETS, które były wydane w innych sprawach, ale jest podobny stan faktyczny, a zatem i podstawy rozstrzygnięcia. Podatnicy często popełniają błędy przy niezachowaniu terminów o złożenie wniosku. Co do zasady jest to termin przedawnienia, jednak występują także terminy szczególne w sytuacji gdy: strona nie z własnej winy nie uczestniczyła w postępowaniu – 1 miesiąc od dnia powzięcia wiadomości o wydaniu decyzji, czy w przypadku wznowienia na skutek wydania orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny – 1 miesiąc od dnia wejścia w życie orzeczenia Trybunału.

Czy udostępnianie samochodu, laptopa i telefonu podlega VAT?

Przekazanie zleceniobiorcom oznaczonych środków (w celu realizacji usług wyłącznie na rzecz zlecającego) nie jest przekazaniem nieodpłatnym. W takich sytuacjach mamy do czynienia z umową świadczenia usług na rzecz firmy połączoną z udostępnianiem do używania rzeczy niezbędnych do ich świadczenia – uważają organy podatkowe. W cywilnoprawnych umowach o współpracy spotyka się postanowienia zastrzegające korzystanie przez zleceniobiorców ze sprzętu stanowiącego własność zlecającego (telefony komórkowe, kasy fiskalne, komputer przenośny, oprogramowanie, samochód, itp.). Zleceniobiorcy przysługuje przy tym zwykle od zlecającego zwrot kosztów poniesionych w związku z używaniem udostępnionego sprzętu do określonego w umowie limitu. Wydatki w części przewyższającej umówiony limit pokrywane są przez zleceniobiorcę z własnych środków. Umowy o wskazanych cechach noszą znamiona tzw. umów toolingowych, zakładających udostępnienie przez zlecającego określonych środków (bez przenoszenia prawa własności), wykorzystywanych przez zleceniobiorcę do wykonywania uzgodnionych umową działań na rzecz strony udostępniającej te środki. Umowa o świadczenie usług na rzecz zlecającego, połączona z udostępnieniem drugiej stronie do używania środków niezbędnych do świadczenia usług, wiąże się z możliwością korzystania z tych środków przez usługodawcę wyłącznie w celu świadczenia usług na rzecz zlecającego. Przekazanie środków nie stanowi więc sposobu finansowania działalności kooperanta, ale sposób zorganizowania przez zlecającego własnego, uzasadnionego ekonomicznie procesu realizacji świadczenia usług. Po stronie przekazujących zleceniobiorcom sprzęt niezbędny do realizacji zawartej umowy trudności budzi ocena czy przekazanie sprzętu stanowi nieodpłatne świadczenie usług, mogące stanowić odrębny tytuł do opodatkowania VAT. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych czynności takie mają jedynie charakter pomocniczy w stosunku do przedmiotu umowy o współpracy i nie stanowią odrębnego tytułu do opodatkowania VAT, gdyż nie mieszczą się w określonym art. 7 i 8 ustawy o VAT katalogu przypadków, w których czynność nieodpłatnej dostawy towarów i nieodpłatnego świadczenia usług jest zrównana z czynnościami opodatkowanymi. Udostępnienie rzeczy (np. samochodu, komputera) do używania na podstawie umowy o współpracy z wykonawcami będącymi osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności oraz prowadzącymi jednoosobową działalność gospodarczą, nie powinno być kwalifikowane jako dostawa towarów zrównana na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT z odpłatną dostawą, gdyż wymienione w tym przepisie czynności przekazania towarów bez wynagrodzenia przenoszą prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Warunku tego nie spełnia oddanie sprzętu do używania na pewien okres. Przekazanie sprzętu i urządzeń w ramach umowy współpracy mogłoby być kwalifikowane jako świadczenie usług pod warunkiem, że świadczenie to nie jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tego towaru, w całości lub części. Niespełnienie którejkolwiek z tych przesłanek powoduje, że czynność nieodpłatnego oddania rzeczy do używania nie podlega przepisom ustawy o VAT. Jeżeli zatem udostępniany zleceniobiorcom sprzęt jest wykorzystywany wyłącznie w celu realizacji umowy współpracy, świadczenie takie jako pozostające w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa nie będzie kwalifikowane jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT.

Czy posiadanie przez sąsiada hałaśliwego psa, który przebywa na podwórku i ciągle szczeka może być uznane za zakłócenie norm życia społecznego?

Sposoby korzystania z nieruchomości sąsiednich (tzw. prawo sąsiedzkie) zostały uregulowane w przepisach art. 144 – 155 Kodeksu cywilnego. Hipoteza art. 144 k.c. obejmuje m.in. sytuację hałaśliwego zwierzęcia znajdującego się na terenie sąsiedniej nieruchomości. Przepis ten stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wykładnia powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że nieruchomość sąsiednia nie zawsze będzie chroniona przed skutkami immisji pośrednich (m.in. przed wytwarzaniem zapachów, wywoływaniem hałasów, wibracjami, etc.). Potwierdzeniem tej tezy jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 roku (III CR 66/62), w którym SN stwierdził, że „prawidłowa wykładnia art. 31 prawa rzeczowego (art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą – przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę”. Problematyka „prawa sąsiedzkiego” stosunkowo często była przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego. W orzeczeniu z dnia 22 listopada 1985 roku (II CR 149/85) SN wskazał, że „ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji uległaby ograniczeniu”. Tym samym subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości narażonej na działanie immisji pośrednich i ich uciążliwości nie może mieć decydującego znaczenia w dokonywanej przez sąd ocenie. Równie istotna w analizie omawianego przypadku będzie także ocena społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości wynikająca z jej charakteru określonego w planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W świetle zaprezentowanych ogólnych zasad kwalifikacji stopnia zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej ponad „przeciętną miarę” jednoznaczna odpowiedź na pytanie postawione na wstępie niniejszego artykułu nie wydaje się możliwa. Wskazać bowiem należy, że przy ewentualnym sporze sądowym pomiędzy stronami sąd obowiązany będzie uwzględnić panujące „stosunki miejscowe” odnoszące się zarówno do miejsca, jak i czasu występowania immisji. Innymi słowy sąd rozpatrując konkretną sprawę nie będzie mógł jej rozpatrywać w oderwaniu od pewnych norm i zwyczajów panujących w danej okolicy, a także bez charakteru tej okolicy. Odmiennie bowiem może zostać oceniony dokuczliwy (subiektywnie) hałas dobiegający z nieruchomości sąsiedniej na terenach o charakterze rolniczym lub przemysłowym, niż w miastach lub na terenach rekreacyjnych. Tym samym, dokuczliwe szczekanie psa w porze nocnej, np. w mieście lub w miejscowości wypoczynkowej, może zostać uznane przez sąd za zakłócanie przez właściciela psa korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Natomiast taki sam hałaśliwy pies w gospodarstwie rolnym na terenach wiejskich, nawet szczekający w porze nocnej, najprawdopodobniej nie zostanie uznany przez sąd za przyczynę naruszenia przez jego właściciela społeczno–gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i zwyczajów miejscowych.

Umowa z dewloperem to nie żarty

Analizę umowy z deweloperem powinno zlecić się prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości. Biorąc pod uwagę wartość umów deweloperskich, które nierzadko są największymi transakcjami w życiu kupującego, podpisanie takiej umowy bez konsultacji z profesjonalistą trzeba nazwać – mówiąc oględnie – brakiem ostrożności. Jeżeli jednak z jakichkolwiek powodów kupujący nie widzi potrzeby weryfikacji umowy przez eksperta, to powinien to przynajmniej zrobić we własnym zakresie – na tyle, na ile jest to możliwe bez wiedzy i doświadczenia prawniczego. Poniżej zostaną krótko przedstawione wybrane kwestie, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas analizy umów deweloperskich. Stanowią one jednak tylko wąski wycinek problematyki ochrony praw kupującego w umowach deweloperskich. Możliwość odstąpienia od umowy Umowy deweloperskie powinny zawierać postanowienia odnośnie możliwości odstąpienia przez kupującego od umowy w określonych okolicznościach. Dla przykładu – jeżeli umowa zawierana jest przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, to w umowie można wskazać, że prawo odstąpienia przysługiwać będzie w przypadku nieuzyskania tego pozwolenia w określonym terminie. Poza tym przesłanką odstąpienia może być niezakończenie inwestycji w terminie albo nieprzystąpienie do zawarcia umowy końcowej sprzedaży. Istotne przy tym, żeby określić konsekwencje odstąpienia – standardowo powinien być to zwrot całości wpłaconych kwot (bez pomniejszania o jakikolwiek kwoty), dodatkowo także odsetki od dnia wpłacenia kwot deweloperowi do dnia ich zwrotu. Optymalnym rozwiązaniem jest także zastrzeżenie na rzecz kupującego kary umownej w takim wypadku. W kontekście odstąpienia warto zwrócić uwagę, że zazwyczaj umowy deweloperskie przyznają deweloperowi prawo odstąpienia od umowy na wypadek wystąpienia opóźnień w płatności. Celowym będzie więc podjęcie próby negocjowania umowy w zakresie długości opóźnienia uprawniającego do odstąpienia, tak aby chwilowe trudności z płynnością finansową albo słaba pamięć kupującego nie narażały na odstąpienie od umowy przez dewelopera. Rozsądne jest także zobowiązanie dewelopera do dodatkowego wezwania kupującej do zapłaty ceny z wyznaczeniem dodatkowego terminu, pod rygorem odstąpienia od umowy. Zasady wpłacania ceny Co oczywiste trzeba dążyć do tego, aby cena wpłacana była jak najpóźniej. Zazwyczaj jednak harmonogram płatności przewiduje stopniowe wpłacanie ceny w ratach. W tym kontekście szczególnie ważny jest sposób określenia terminów wpłat. Jeżeli będą to wskazane w harmonogramie daty, to trzeba się liczyć z tym, że nawet jeśli prace budowlane zostaną czasowo wstrzymane, to i tak deweloper będzie miał prawo żądać zapłaty kolejnych rat (chyba że umowa przewidywała będzie inne rozwiązanie w tym zakresie). Zdecydowanie lepszym sposobem jest uzależnienie wpłaty kolejnych rat od postępów procesu inwestycyjnego (np. po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, zakończeniu prac fundamentowych, zakończeniu prac murarskich itd.). Dobrze jest też ustalić, że płatność ostatniej – nawet niewielkiej raty – nastąpi na kilka dni po podpisaniu bez zastrzeżeń protokołu odbioru lokalu, względnie po usunięciu usterek stwierdzonych w protokole. Zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków z umowy Ze względu na fakt, że od podpisania umowy do zakończenia inwestycji upływa stosunkowo dużo czasu, rozsądnie jest zapewnić sobie możliwość „odsprzedania” zawartej umowy. Jeżeli natomiast strony takiego postanowienia w umowie nie zawrą, to dokonanie w/w transakcji wymagało będzie zgody dewelopera, której deweloper wcale nie musi udzielić (z punktu widzenia inwestora zmiana kupującego jest tylko zbędnym zamieszaniem). Kary umowne Kary umowne są mechanizmem, który bez wątpienia umacnia pozycję kupującego wobec dewelopera. Kara umowna może być przewidziana zwłaszcza na wypadek niewydania lokalu w terminie, nieprzystąpienia do podpisania umowy końcowej (kara umowna powinna przysługiwać w takich przypadkach za każdy dzień opóźnienia). Na koniec warto również zaznaczyć, iż aby zwiększyć swoje prawdopodobieństwo sukcesu w negocjacjach z deweloperem, kupujący nie powinien się ograniczać wyłącznie do przedstawienia swoich zastrzeżeń co do umowy, ale celowym byłoby także aby przedstawił również propozycje konkretnych zmian w umowie. Jeszcze lepiej jeśli kupujący przedstawi zmodyfikowany projekt umowy z uwzględnieniem swoich propozycji. Należy jednak pamiętać, że podejmowanie się tworzenia zapisów umownych bez doświadczenia narazić może na znacznie większe niebezpieczeństwo niż podpisanie umowy w kształcie przedstawionym przez dewelopera.

Jakie ma uprawnienia inspektor pracy?

Zgodnie z nową ustawą o Państwowej Inspekcji Pracy (ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r., Dz. U. nr 89, poz. 589) inspektorzy pracy są uprawnieni do przeprowadzania, bez uprzedzenia i o każdej porze dnia i nocy, kontroli przestrzegania przepisów prawa pracy, w szczególności stanu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz kontroli przestrzegania przepisów dotyczących legalności zatrudnienia. Co więcej, inspektor nie musi przed podjęciem czynności kontrolnych nawet zgłaszać swojej obecności podmiotowi kontrolowanemu w sytuacji, gdy zgłoszenie to mogłoby mieć wpływ na wynik kontroli.

Uprawnienia inspektora kontroli można podzielić na pięć grup:

1. Prawo wstępu na teren zakładu pracy:
W ramach powyższego inspektor ma prawo swobodnego wstępu na teren oraz do obiektów i pomieszczeń podmiotu kontrolowanego, jak też przeprowadzania oględzin obiektów, pomieszczeń, stanowisk pracy, maszyn i urządzeń oraz przebiegu procesów technologicznych i pracy. Przebieg i wyniki powyższych oględzin mogą być utrwalane za pomocą aparatury i środków technicznych służących do utrwalania obrazu lub dźwięku.

2. Prawo żądania od pracodawcy i pracowników informacji:
Inspektor pracy może zażądać od podmiotu kontrolowanego oraz od wszystkich pracowników lub osób, które są lub były zatrudnione, albo które wykonują lub wykonywały pracę na jego rzecz na innej podstawie niż stosunek pracy, w tym osób wykonujących na własny rachunek działalność gospodarczą, pisemnych i ustnych informacji w sprawach objętych kontrolą oraz wzywania i przesłuchiwania tych osób w związku z przeprowadzaną kontrolą. Inspektor jest także uprawniony do sprawdzania tożsamości osób wykonujących pracę lub przebywających na terenie podmiotu kontrolowanego, ich przesłuchiwania i żądania oświadczeń w sprawie legalności zatrudnienia lub prowadzenia innej działalności zarobkowej.

3. Prawo żądania określonych dokumentów dotyczących zakładu pracy:
W ramach powyższego inspektor może żądać okazania dokumentów dotyczących budowy, przebudowy lub modernizacji oraz uruchomienia zakładu pracy, planów i rysunków technicznych, dokumentacji technicznej i technologicznej, wyników ekspertyz, badań i pomiarów dotyczących produkcji bądź innej działalności podmiotu kontrolowanego, jak również dostarczenia mu próbek surowców i materiałów używanych, wytwarzanych lub powstających w toku produkcji, w ilości niezbędnej do przeprowadzenia analiz lub badań, gdy mają one związek z przeprowadzaną kontrolą. Inspektor ma również prawo do zapoznania się z decyzjami wydanymi przez inne organy kontroli i nadzoru nad warunkami pracy oraz ich realizacją.

4. Prawo żądania określonych dokumentów dotyczących pracowników:
Inspektor może domagać się przedłożenia akt osobowych i wszelkich dokumentów związanych z wykonywaniem pracy przez pracowników lub osoby świadczące pracę na innej podstawie niż stosunek pracy;

5. Uprawnienia pomocnicze:
Inspektor ma prawo wykonywania niezbędnych dla celów kontroli odpisów lub wyciągów z dokumentów, jak również zestawień i obliczeń sporządzanych na podstawie dokumentów, a w razie potrzeby żądania ich od podmiotu kontrolowanego. Nadto inspektor może korzystać z pomocy biegłych i specjalistów oraz akredytowanych laboratoriów. Podmiot kontrolowany ma obowiązek: zapewnić inspektorowi pracy warunki i środki niezbędne do sprawnego przeprowadzenia kontroli, a w szczególności niezwłocznie przedstawić żądane dokumenty i materiały, zapewnić terminowe udzielanie informacji przez osoby, o których mowa wyżej, udostępnić urządzenia techniczne oraz, w miarę możliwości, oddzielne pomieszczenie z odpowiednim wyposażeniem. Inspektor pracy obowiązany jest przed przystąpieniem do kontroli przedsiębiorcy okazać legitymację służbową i upoważnienie do jej przeprowadzenia. Jedynie w sytuacji, gdy okoliczności faktyczne uzasadniają niezwłoczne podjęcie kontroli u przedsiębiorcy, może być ona podjęta tylko po okazaniu legitymacji służbowej. Upoważnienie do przeprowadzenia kontroli wydają Główny Inspektor Pracy i jego zastępcy oraz okręgowi inspektorzy pracy i ich zastępcy (przy czym, okręgowi inspektorzy pracy mogą upoważnić do wydawania upoważnień nadinspektorów pracy – kierowników oddziałów). Samo upoważnienie powinno zawierać m.in. określenie zakresu przedmiotowego kontroli, wskazanie daty rozpoczęcia i przewidywanego terminu zakończenia kontroli oraz pouczenie kontrolowanego podmiotu o jego prawach i obowiązkach.

Kiedy można zwolnić działacza związkowego?

Powstanie związków zawodowych u pracodawcy łączy się z szeregiem obowiązków, jakie ustawodawca nałożył na pracodawcę w celu ułatwienia działalności związkom zawodowym, co niejednokrotnie utrudnia swobodne działanie samego pracodawcy. Pracodawca w szczególności ograniczony jest w swobodzie dowolnego kształtowania polityki kadrowej. Ustawa o związkach zawodowych wprowadza szczególną ochronę pracowników reprezentujących związki, w sposób znaczący ograniczając swobodę pracodawcy w zakresie rozwiązywania lub modyfikacji treści stosunków pracy ww. osób. Ochrona przysługuje imiennie wskazanym uchwałą zarządu zakładowej organizacji związkowej członkom zarządu lub innym pracownikom, będącym członkami danej zakładowej organizacji związkowej, upoważnionym do reprezentowania tej organizacji wobec pracodawcy. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego ochrona przysługuje od momentu poinformowania pracodawcy o uchwale wskazującej osoby chronione. Jeżeli natomiast zarząd organizacji nie wskaże tych osób, to ochrona przysługiwać będzie wyłącznie przewodniczącemu zakładowej organizacji związkowej do czasu dokonania wskazania. Ochrona przysługuje także pracownikowi pełniącemu z wyboru funkcję związkową poza zakładową organizacją związkową, korzystającemu u pracodawcy z urlopu bezpłatnego lub ze zwolnienia z obowiązku świadczenia pracy. W przypadku takiego pracownika objęcie ochroną nie wymaga wskazania tej osoby jako podlegającej szczególnej ochronie w uchwale zarządu. Ochrona przysługuje także na etapie tworzenia związku zawodowego w zakładzie pracy. W takim przypadku przez okres 6 miesięcy chronieni są nie więcej niż trzej pracownicy imiennie wskazani uchwałą komitetu założycielskiego związku zawodowego, a w przypadku ich nie wskazania, ochrona przysługuje przewodniczącemu komitetu założycielskiego do czasu wskazania. Należy także zauważyć, że ochrona przysługuje członkom komitetu założycielskiego niezależnie czy zostali wybrani do zarządu organizacji związkowej. Zgodnie z ustawą ochrona w zakresie rozwiązania stosunku pracy i zmiany warunków pracy i płacy imiennie wskazanym uchwałą zarządu zakładowej organizacji związkowej członkom zarządu lub innym pracownikom będącym członkami danej zakładowej organizacji związkowej przysługuje przez okres określony uchwałą zarządu, a po jego upływie dodatkowo jeszcze przez czas odpowiadający połowie okresu określonego uchwałą, jednakże nie dłużej niż przez rok po jego upływie. Warto zaznaczyć, iż liczba osób korzystających z ochrony uwarunkowana jest charakterem zakładowej organizacji związkowej, jak i wybraną metodą ustalenia ilości chronionych działaczy związkowych. Zarząd powinien przekazać pracodawcy informację o osobach chronionych w formie pisemnej. Jeżeli obowiązku tego nie dopełni, pracodawca nie jest zobowiązany do uzyskiwania zgody na rozwiązanie lub zmianę umowy o pracę, z uwagi na brak wskazania osób chronionych. Ponadto wszelkie zmiany w zakresie osób podlegających ochronie powinny być zgłaszane w terminie 7 dni od daty ich zaistnienia. Przyjmując, że ochrona przysługuje od momentu powiadomienia pracodawcy, w interesie zakładowej organizacji leży jak najszybsze dopełnienie obowiązków notyfikacyjnych. Istota szczególnej ochrony wynikająca z ustawy o związkach zawodowych sprowadza się do konieczności uzyskania przez pracodawcę zgody zarządu zakładowej organizacji związkowej na wypowiedzenie lub rozwiązanie stosunku pracy oraz na jednostronną zmianę warunków pracy lub płacy na niekorzyść pracownika chronionego. Oznacza to, że nawet w przypadku ciężkiego naruszenia przez pracownika podstawowych obowiązków pracowniczych pracodawca nie będzie mógł rozwiązać stosunku pracy bez wypowiedzenia, jeżeli nie wyrazi na to zgody zarząd zakładowej organizacji związkowej. Wskazać trzeba, że ochrona nie przysługuje w razie wygaśnięcia umowy o pracę lub w przypadku jej rozwiązania za porozumieniem stron. Co istotne ochrona będzie przysługiwała także w przypadku, gdy pracownik został objęty szczególną ochroną w trakcie wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy o pracę bez uzyskania wymaganej zgody zarządu stanowi naruszenie przepisów o wypowiadaniu i rozwiązywaniu umów o pracę, jednakże z mocy prawa nie skutkuje nieważnością dokonanej przez pracodawcę czynności. Może ona zostać zakwestionowana przez pracownika w drodze odwołania do sądu pracy. Jeżeli pracownik zwolniony nie zdecyduje się na skierowanie sprawy do sądu, wówczas wadliwa czynność pracodawcy wywoła skutki w postaci rozwiązania umowy o pracę lub zmiany jej warunków na niekorzyść pracownika.