Analizę umowy z deweloperem powinno zlecić się prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości. Biorąc pod uwagę wartość umów deweloperskich, które nierzadko są największymi transakcjami w życiu kupującego, podpisanie takiej umowy bez konsultacji z profesjonalistą trzeba nazwać – mówiąc oględnie – brakiem ostrożności. Jeżeli jednak z jakichkolwiek powodów kupujący nie widzi potrzeby weryfikacji umowy przez eksperta, to powinien to przynajmniej zrobić we własnym zakresie – na tyle, na ile jest to możliwe bez wiedzy i doświadczenia prawniczego. Poniżej zostaną krótko przedstawione wybrane kwestie, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas analizy umów deweloperskich. Stanowią one jednak tylko wąski wycinek problematyki ochrony praw kupującego w umowach deweloperskich. Możliwość odstąpienia od umowy Umowy deweloperskie powinny zawierać postanowienia odnośnie możliwości odstąpienia przez kupującego od umowy w określonych okolicznościach. Dla przykładu – jeżeli umowa zawierana jest przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, to w umowie można wskazać, że prawo odstąpienia przysługiwać będzie w przypadku nieuzyskania tego pozwolenia w określonym terminie. Poza tym przesłanką odstąpienia może być niezakończenie inwestycji w terminie albo nieprzystąpienie do zawarcia umowy końcowej sprzedaży. Istotne przy tym, żeby określić konsekwencje odstąpienia – standardowo powinien być to zwrot całości wpłaconych kwot (bez pomniejszania o jakikolwiek kwoty), dodatkowo także odsetki od dnia wpłacenia kwot deweloperowi do dnia ich zwrotu. Optymalnym rozwiązaniem jest także zastrzeżenie na rzecz kupującego kary umownej w takim wypadku. W kontekście odstąpienia warto zwrócić uwagę, że zazwyczaj umowy deweloperskie przyznają deweloperowi prawo odstąpienia od umowy na wypadek wystąpienia opóźnień w płatności. Celowym będzie więc podjęcie próby negocjowania umowy w zakresie długości opóźnienia uprawniającego do odstąpienia, tak aby chwilowe trudności z płynnością finansową albo słaba pamięć kupującego nie narażały na odstąpienie od umowy przez dewelopera. Rozsądne jest także zobowiązanie dewelopera do dodatkowego wezwania kupującej do zapłaty ceny z wyznaczeniem dodatkowego terminu, pod rygorem odstąpienia od umowy. Zasady wpłacania ceny Co oczywiste trzeba dążyć do tego, aby cena wpłacana była jak najpóźniej. Zazwyczaj jednak harmonogram płatności przewiduje stopniowe wpłacanie ceny w ratach. W tym kontekście szczególnie ważny jest sposób określenia terminów wpłat. Jeżeli będą to wskazane w harmonogramie daty, to trzeba się liczyć z tym, że nawet jeśli prace budowlane zostaną czasowo wstrzymane, to i tak deweloper będzie miał prawo żądać zapłaty kolejnych rat (chyba że umowa przewidywała będzie inne rozwiązanie w tym zakresie). Zdecydowanie lepszym sposobem jest uzależnienie wpłaty kolejnych rat od postępów procesu inwestycyjnego (np. po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, zakończeniu prac fundamentowych, zakończeniu prac murarskich itd.). Dobrze jest też ustalić, że płatność ostatniej – nawet niewielkiej raty – nastąpi na kilka dni po podpisaniu bez zastrzeżeń protokołu odbioru lokalu, względnie po usunięciu usterek stwierdzonych w protokole. Zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków z umowy Ze względu na fakt, że od podpisania umowy do zakończenia inwestycji upływa stosunkowo dużo czasu, rozsądnie jest zapewnić sobie możliwość „odsprzedania” zawartej umowy. Jeżeli natomiast strony takiego postanowienia w umowie nie zawrą, to dokonanie w/w transakcji wymagało będzie zgody dewelopera, której deweloper wcale nie musi udzielić (z punktu widzenia inwestora zmiana kupującego jest tylko zbędnym zamieszaniem). Kary umowne Kary umowne są mechanizmem, który bez wątpienia umacnia pozycję kupującego wobec dewelopera. Kara umowna może być przewidziana zwłaszcza na wypadek niewydania lokalu w terminie, nieprzystąpienia do podpisania umowy końcowej (kara umowna powinna przysługiwać w takich przypadkach za każdy dzień opóźnienia). Na koniec warto również zaznaczyć, iż aby zwiększyć swoje prawdopodobieństwo sukcesu w negocjacjach z deweloperem, kupujący nie powinien się ograniczać wyłącznie do przedstawienia swoich zastrzeżeń co do umowy, ale celowym byłoby także aby przedstawił również propozycje konkretnych zmian w umowie. Jeszcze lepiej jeśli kupujący przedstawi zmodyfikowany projekt umowy z uwzględnieniem swoich propozycji. Należy jednak pamiętać, że podejmowanie się tworzenia zapisów umownych bez doświadczenia narazić może na znacznie większe niebezpieczeństwo niż podpisanie umowy w kształcie przedstawionym przez dewelopera.