Pytanie: Nasza spółdzielnia mieszkaniowa planuje wybudować nowe bloki mieszkalne na gruntach, których jest wieczystym użytkownikiem. Zgodnie z art. 18 ust. 2, członek spółdzielni wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Co oprócz kosztów umowy o generalne wykonawstwo, którą Spółdzielnia podpisze z firmą budowlaną, należy zaliczyć do kosztów budowy? W szczególności czy Spółdzielnia powinna doliczyć koszt gruntu?
(Dodatkowe informacje: właścicielem gruntu jest gmina, a Spółdzielnia jest jego wieczystym użytkownikiem od kilkudziesięciu lat. Budowa będzie finansowana z wpłat przyszłych mieszkańców. Spółdzielnia nie zaciąga na ten cel kredytów. Właścicielami nowowybudowanych mieszkań będą dotychczasowi członkowie Spółdzielni lub członkowie ich rodzin.
KM (dane do wiadomości redakcji)
Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U.03.119.1116 – j.t.) – Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie o budowę lokalu, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Umowa o budowę lokalu powinna zawierać m.in. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie.
Zatem prócz kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal powinien uczestniczyć w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową (np. przygotowanie budowy, uzbrojenie terenu i jego urządzenie). Ustawa nie określa zasad rozliczania kosztów budowy oraz rozkładania tych kosztów na poszczególnych członków poprzez ustalenie wkładów – pozostawiając te kwestie regulacji statutowej, regulaminowej i umownej. Zgodnie z orzecznictwem „wkład budowlany obejmuje koszty budowy mieszkania oraz koszty budowy koniecznego zaplecza w części odpowiadającej danemu lokalowi mieszkalnemu. Przez wydatki na budowę rozumieć należy wszystkie nakłady, które poniesione zostały na wybudowanie lokalu oraz jego wyposażenie do stanu, w jakim został oddany członkowi Spółdzielni, jak również i te, które poniesione zostały w późniejszym okresie, a związane były z zapewnieniem właściwego standardu i funkcjonowaniem mieszkania. W pełni uzasadnione było zaliczenie do kosztów budowy – kosztów pośrednich, obejmujących koszty obsługi inwestycyjnej.”(I ACa 757/03). Z kolej w innym wyroku (I CSK 19/06) Sąd Najwyższy orzekł, iż „Niedopuszczalne jest dowolne rozliczanie przez Spółdzielnię kosztów budowy lokalu, w oderwaniu od kosztów rzeczywiście poniesionych” Ustawa nowelizująca, która wchodzi w życie 31 lipca 2007 r. – modyfikuje te zasady, precyzując, iż umowy, nie będą mogły już zawierać zobowiązania członka spółdzielni do pokrywania dodatkowych zobowiązań Spółdzielni, a tylko do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal, zatem niewątpliwie utrudni obciążanie członków spółdzielni dodatkowymi kosztami (art. 18 ust. 1 pkt 1) Ustawy). Nowelizacja wprowadziła również 6 miesięczny okres na ostateczne rozliczenie kosztów budowy, licząc od dnia oddania budynku do użytkowania (art. 18 ust. 4 Ustawy), co skróci okres niepewności związany z ewentualną dopłatą z tytułu różnicy między wstępnie wniesionym wkładem, a ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy. Jeśli zaś chodzi o prawo użytkowania wieczystego gruntu, którym dysponuje spółdzielnia, to z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje tzw. współwłasność przymusowa, czyli związany z własnością lokalu ułamkowy udział w gruncie (w tym przypadku w prawie użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowiony został budynek, oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeń (jak klatka schodowa, strych, dach, ściany zewnętrzne).
W większości miast obowiązują uchwały przewidujące bonifikatę przy zmianie statusu gruntu z użytkowania wieczystego we własność. Nie wszystkie Spółdzielnie z możliwości tej korzystają. Gdyby jednak Spółdzielnia kupiła grunt ze zniżką od gminy, to na takich samych zasadach (z zachowaniem takiej samej bonifikaty) musiałaby go zbyć członkom, zatem nabywca odrębnej własności lokalu musiałby zwrócić spółdzielni przypadającą na jego lokal część ceny zakupu gruntu. Własność gruntu, a nie jego użytkowanie wieczyste – implikuje obowiązek opłacania przez właściciela odrębnej własności lokalu tylko podatku od nieruchomości, a nie dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.