To, czym jest wspólnota mieszkaniowa, na jakich zasadach funkcjonuje, jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali oraz jaki jest sposób reprezentowania wspólnoty reguluje ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U 00 nr 80 poz. 903 z późn. zmianami).
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej związane jest zarówno z prawami jak i obowiązkami poszczególnych właścicieli lokali.
Obowiązki właściciela lokalu
- ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu,
- utrzymywanie lokalu w należytym stanie,
- przestrzeganie porządku domowego,
- uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie będzie utrudniał korzystania przez innych współwłaścicieli
- współdziałanie w ochronie wspólnego dobra,
- zezwolenie na wejście do lokalu w sytuacjach określonych w ustawie (tj. w sytuacji wykonywania remontów, konserwacji, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, prac instalacyjnych budynku, jego części lub innych lokali),
- ponoszenie kosztów zarządu wspólnoty mieszkaniowej
- ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej udziałowi współwłaściciela w nieruchomości
Prawa właściciela lokalu
- współkorzystanie z nieruchomości wspólnej,
- współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną
- udział w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów,
- określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w tym wybór zarządu,
- żądanie od wspólnoty wynagrodzenia, w sytuacji pełnienia obowiązków członka zarządu,
- uczestniczenie w zebraniach wspólnoty,
- podejmowanie uchwał
Zarząd wspólnoty
Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie wspólnoty, zarówno w stosunkach zewnętrznych jak i wewnętrznych (tj. pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali) powierzone zostało zarządowi wspólnoty. Powołanie zarządu nie jest jednak co do zasady obowiązkowe. Konieczność wyboru zarządu jedno lub wieloosobowego pojawia się w sytuacji gdy suma lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest wyższa niż siedem. Istotne jest również, iż funkcję członka zarządu może pełnić wyłącznie osoba fizyczna – wybrana spośród właścicieli lokali lub nie będąca właścicielem lokalu. W zależności od rodzaju czynności podejmowanych przez zarząd, mogą one być wykonywane przez zarząd samodzielnie lub z udziałem wspólnoty. Kryterium podziału stanowi zaliczenie danej sprawy do czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie. Podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, z której wynikać będzie zgoda na dokonanie danej czynności oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest katalogiem przykładowym. Z uwagi na różnorodność spraw, jakie mogą zaistnieć w praktyce funkcjonowania wspólnoty, nie istnieje możliwość ustalenia katalogu powyższych czynności w sposób wyczerpujący. Oznacza to, że w art. 22 ust 3 ustawy o własności lokali wskazano tylko niektóre czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Należą do nich:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości,
- wytoczenie powództwa w przedmiocie sprzedaży lokalu właściciela (w związku z m.in. zaległościami w opłatach, naruszaniem porządku domowego),
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Uchwały właścicieli lokali mogą zostać podjęte na zebraniu wspólnoty, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub poprzez głosy oddane częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.