PL|EN|RU|UA

Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - Instytucja wypowiedzenia w umowach najmu lokali biurowych i magazynowych

Zgodnie z postanowieniami K.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie (co jest najczęściej stosowane w praktyce), najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (Wyrok SN z dn. 6.4.200 r., II CKN 264/00) powyższy przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Zgodnie z doktryną, strony mogą w umowie określić jedynie dłuższy aniżeli trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Należy również zaznaczyć, że zgodnie z K.c., jeżeli umowa najmu nie określa terminów płatności czynszu, jest on płatny miesięcznie. W sytuacji, kiedy czynsz nie jest płatny miesięcznie, mają zastosowanie ogólne przepisy dotyczące najmu, czyli art. 673 § 2 K. c. Powyższe regulacje nie odnoszą się jednak do kwestii wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. W praktyce przyjmuje się, że zastosowanie mieć będzie art. 673 § 3 K.c., zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przedsiębiorcy wynajmując np. lokal biurowy czy magazynowy, powinni przed zawarciem dokonać kalkulacji, co jest bardziej dla nich korzystne: zawarcie umowy na czas oznaczony czy nieoznaczony. Wydaje się, że bardziej trwałym stosunkiem prawnym jest zawarcie umowy najmu na czas oznaczony. Dzięki temu każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach enumeratywnie wymienionych w umowie. Z tego też względu zarówno w interesie najemcy jak wynajmującego leży szczegółowe określenie zdarzeń, w których mogą oni umowę wypowiedzieć. Należy zwrócić uwagę na fakt, że jeżeli strony nie określą takich zdarzeń, umowa de facto będzie niemożliwa do rozwiązania, a strona będzie związana jej postanowieniami do czasu, na który umowa najmu została zawarta. Nie można zapomnieć jednak o pozytywnych aspektach umowy najmu zawartej na czas oznaczony, bowiem w takiej sytuacji najemca ma pewność, że do czasu zakończenia obowiązywania umowy, będzie mógł korzystać z lokalu, niezależnie od stosunków (często pozaprawnych) łączących go z wynajmującym. Z drugiej strony interesy wynajmującego są również zabezpieczone, gdyż najemca nie będzie mógł w dowolnym momencie wypowiedzieć umowy, a w związku z tym będzie płacił czynsz do czasu, w którym umowa z mocy jej postanowień wygasa. Z tego powodu przedsiębiorca powinien szczegółowo uregulować powyższe kwestie w umowie najmu. Jeżeli jednak przedsiębiorca uzna, że umowa najmu na czas nieokreślony będzie dla niego korzystniejsza, powinien ocenić, jakie terminy wypowiedzenia będą dla niego najbardziej korzystne. Nie można przy tym zapomnieć, że przeniesienie działalności gospodarczej (oczywiście w zależności od jej rozmiarów) jest bardzo czasochłonne i połączone jest z trudnościami organizacyjnymi. Okres wypowiedzenia powinien być określony w taki sposób, ażeby strona miała możliwość znalezienia kolejnego lokalu, gdzie będzie mogła przenieść swoją działalność. Należy mieć również na względzie, że częsta zmiana miejsca wykonywania działalności gospodarczej, jest dla przedsiębiorców w dłuższej perspektywie niekorzystna. Nie chodzi tu wyłącznie o koszty, jakie przedsiębiorca będzie musiał ponieść w związku z przeprowadzkami. Częsta zmiana miejsca prowadzenia działalności może budzić wobec potencjalnych klientów nieufność, co do sposobu działania przedsiębiorcy. Określenie odpowiednich terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, leży również w interesie wynajmującego. W takiej sytuacji wynajmujący powinien tak obrać terminy wypowiedzenia, żeby miał czas na zawarcie kolejnej umowy najmu, a dzięki temu zachować płynność finansową. Pomimo powyższych unormowań, strony umowy najmu, niezależnie czy zawartej na czas oznaczony czy nie, mogą zawsze rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

statuetka-luksusowa-marka-roku-poswiata