Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?
Zintegrowany plan inwestycyjny ZPI to nowa forma planu miejscowego. Ustawodawca wprowadza go jako narzędzie wspierające planowanie przestrzenne. ZPI ma pozwolić na lepszą współpracę gminy z inwestorem i większy udział mieszkańców.
Zmiana ma odpowiadać na problemy związane z inwestycjami na terenach bez planów miejscowych. Jednak obecnie gminy często wydają decyzje o warunkach zabudowy, bez analizy szerszego kontekstu. Prowadzi to do zabudowy terenów zalewowych czy braku dostępu do infrastruktury. ZPI ma to zmienić.
Zintegrowany plan inwestycyjny ZPI uchwala rada gminy na wniosek inwestora. Wcześniej strony podpisują umowę urbanistyczną. Umowa ta określa zasady i warunki realizacji inwestycji oraz obowiązki gminy i inwestora.
Tymczasem, nowe rozwiązanie obejmie różne inwestycje, nie tylko mieszkaniowe. Od 2026 roku zastąpi uchwały podejmowane na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.
Jakie obszary może obejmować zintegrowany plan inwestycyjny?
ZPI może objąć nie tylko teren inwestycji głównej, ale także inwestycje uzupełniające. Dla wyjaśnienia, przykładami takich inwestycji to: budowa dróg, sieci uzbrojenia, przedszkoli, szkół, infrastruktury handlowej lub usługowej.
ZPI może także zastąpić obowiązujące plany miejscowe. Jeżeli rada gminy wyrazi zgodę, burmistrz lub prezydent miasta rozpoczyna negocjacje i występuje o uzgodnienia oraz rozpoczyna konsultacje społeczne.
Kto składa wniosek o ZPI?
Wniosek może złożyć jeden lub kilku inwestorów. Natomiast zanim jednak rada gminy uchwali plan, musi dojść do negocjacji z władzami gminy. Czasem interesy inwestorów mogą być rozbieżne, co uniemożliwia uchwalenie planu.
Po wyrażeniu zgody przez radę gminy, wójt, burmistrz lub prezydent negocjuje treść ZPI i umowy urbanistycznej z inwestorem.
Umowa urbanistyczna – nowe zobowiązania stron
Zintegrowany plan inwestycyjny ZPI wymaga zawarcia umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego. W skrócie, umowa ta reguluje obowiązki stron, określa finansowanie inwestycji uzupełniających oraz warunki ich przekazania gminie.
Inwestor może pokryć część kosztów uchwalenia planu. Dotyczy to również kosztów ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, wynikających z uchwalenia planu.
Podsumowując, zintegrowany plan inwestycyjny ZPI to rewolucja w planowaniu przestrzennym. Ułatwia współpracę między inwestorem a gminą, zwiększa udział mieszkańców i wspiera realizację inwestycji.
Autor: r. pr. Anna Zabielska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Czytaj więcej:
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej? Skontaktuj się z nami
Sprawdź inne wpisy na blogu Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy