Historyczne odesłanie do przepisów o rękojmi w ustawie z 2011 r.
W nieobowiązującej już ustawie z dnia z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zawarty był przepis art. 27 regulujący odbiór lokalu oraz odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu. W ostatnim ustępie tego artykułu (ust. 6), zawarte było jednoznaczne odesłanie. W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5, dotyczyło odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To odnosiło się do przepisów o rękojmi zawartych w Kodeksie cywilnym. Ustawodawca posłużył się zwrotem „stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi”.
Brak odesłania do rękojmi w nowej ustawie z 2021 r.
W nowej ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U.2024.695 ze zm.) nie znalazł się odpowiednik przepisu art. 27 ust. 6 ustawy z 2011 r. Powstała zatem wątpliwość. Czy po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, do wad fizycznych i prawnych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy o rękojmi zawarte w Kodeksie cywilnym?
Uzasadnienie potrzeby zmian i stanowisko doktryny
W uzasadnieniu projektu ostatniej zmiany ustawy z 2021 r. ustawodawca wskazał, że w literaturze prawniczej podnoszono, iż „w przepisach nowej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym brak jest stosownego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. Dlatego należy uznać, że ustawodawca nie przewidział wprost odpowiedzialności dewelopera za wady w tym reżimie w przypadku umów innych niż umowy sprzedaży.
Odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady opiera się zatem na zasadach ogólnych. Konkretnie, na odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, określonej w art. 471 i n. k.c. Pogląd taki wyrazili między innymi A. Goldiszewicz w Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz. Oraz P. Jarzyński, A. Grabowska-Toś w Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper, Dziennik Gazeta Prawna 10.10.2023 r. Także, Jolanta Szymczyk-Przewoźna w Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu zależy od rodzaju umowy, Dziennik Gazeta Prawna 25.04.2025 r.
Nowelizacja ustawy i nowy art. 41a
Celem usunięcia wątpliwości, ustawą z dnia 9 lipca 2025 r. dodany został przepis art. 41a. W nim określono, że „W przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej (…) do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi przy sprzedaży.”
Wzmocnienie ochrony praw nabywców od września 2025 r.
Przepis wszedł w życie w dniu 9 września 2025 r. Co najmniej z tą datą nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych od deweloperów uzyskali silniejszą ochronę swoich praw. Dotyczy to sytuacji w przypadku wad fizycznych lub prawnych nabytych nieruchomości. Odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 556-576 k.c. A zatem nabywca może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.) albo obniżenia ceny. Może także odstąpić od umowy (art. 560 k.c.).
Podsumowanie – krok w dobrym kierunku
Formalnie przywrócona została odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne wobec nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to niewątpliwie krok we właściwym kierunku. Nowelizacja nie usunęła jednak wielu niedociągnięć obowiązującej regulac