GDY POJAWIĄ SIĘ PROBLEMY Z REALIZACJĄ UMOWY – ZADATEK ZALICZKA ORAZ ODSTĄPIENIE OD UMOWY

Odróżnienie zadatku od zaliczki ma bardzo duże znaczenie praktyczne ze względu na różne roszczenia, które z nich wynikają. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli nie ma odmiennego zastrzeżenia w umowie stron, to zadatek wręczony przy zawarciu umowy oznacza, że osoba, która go dała, może odstąpić od umowy, gdyby druga strona umowy nie wykonała, bez wyznaczania dodatkowego terminu i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Konsekwencje prawne zadatku ujawniają się w pełnym zakresie w sytuacji, gdy z winy jednej ze stron nie dojdzie do wykonania umowy w uzgodnionym terminie. i) Jeżeli nie dojdzie do wykonania umowy na skutek okoliczności zawinionych przez jedną ze stron, np. nie dotrzyma ona uzgodnionego terminu, to wówczas druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczania tej pierwszej stronie dodatkowego terminu i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. ii) Gdy do nie wykonania umowy doszło z winy osoby, która dała zadatek, to druga strona umowy może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek.
iii) W sytuacji, gdy umowa została przez obie strony wykonana prawidłowo, to zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli obie strony umowy chcą umowę rozwiązać, to nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, a zadatek powinien być zwrócony osobie, która go dała. Tak samo postępujemy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony. Kwota pieniędzy wręczana przy zawarciu umowy będzie pełnić funkcję zadatku tylko wtedy, gdy zostanie to wyraźnie oznaczone w umowie. Jeżeli zabraknie określenia, że jest to zadatek, to dana kwota będzie zaliczką wpłaconą na poczet ceny umowy. W razie rozwiązania takiej umowy zaliczka jest zwracana stronie, która ją dała. W umowie można również zastrzec prawo odstąpienia od umowy. Uczynić to można po zapłaceniu określonej kwoty, jak i bez konieczności zapłacenia jakiejkolwiek rekompensaty. Kodeks cywilny wyróżnia: i) Umowne prawo odstąpienia od umowy – bez konieczności zapłaty jakiejkolwiek kwoty za możliwość skorzystania z tego prawa, ii) Odstępne – czyli możliwość odstąpienia od umowy po zapłaceniu określonej kwoty. Dla obu tych instytucji rozstrzygające znaczenie ma treść umowy. Zarówno umowne prawo odstąpienia, jak i odstępne stanowią dodatkowe zastrzeżenia umowne.
Umowne prawo odstąpienia od umowy przewiduje art. 395 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w umowie zostało zawarte umowne prawo odstąpienia, to zgodnie z nim jednej lub obu stronom umowy w ciągu oznaczonego terminu będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy. W treści takiej umowy powinny znaleźć się postanowienia regulujące termin, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia oraz określenie, czy prawo to przysługuje obydwu stronom umowy, czy tylko jednej z nich. Umowne prawo odstąpienia od umowy może być uwarunkowane wystąpieniem oznaczonych okoliczności. Na przykład nie wykona określonej w umowie czynności. To co strony świadczyły – ulega zwrotowi, przy czym za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
W art. 396 Kodeksu cywilnego ustawodawca zastrzegł, że strony mogą zastrzec, iż jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy. W tym przypadku oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.
Jedynie od decyzji stron zależy, czy wprowadzą do umowy możliwość odstąpienia od niej, a jeśli tak, to czy uregulują ją jako prawo odstąpienia czy też odstępne.