Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych Nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (która weszła w życie 31 lipca 2007 r.) miała za zadanie rozprawić się z patologiami występującymi w spółdzielczości mieszkaniowej. A stała się przedmiotem wielu kontrowersji. – Z jednej strony wprowadza bowiem większą kontrolę działalności spółdzielni poprzez nałożenie obowiązku prowadzenia odrębnej ewidencji dla każdego budynku. Zastępuje zebrania przedstawicieli – walnymi zgromadzeniami, na których każdy może decydować o losach spółdzielni. Wprowadza też przepisy ułatwiające podział dużych spółdzielni, nakładając odpowiedzialność karną na władze spółdzielni za opóźnianie procedury podziałowej. Z drugiej strony rodzi liczne zarzuty niezgodności z konstytucją – zauważa Tomasz Tatomir, radca prawny Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy z oddziału we Wrocławiu. Wśród wad noweli wymieniane są: za krótkie vacatio legis, ingerencja w prywatną własność, jaką jest majątek spółdzielni, sytuacja w której jeden wniosek osoby, której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu – wywiera skutek w stosunku do wszystkich wykupujących lokale. Nakłada on bowiem na zarząd spółdzielni obowiązek zmiany statusu gruntu z użytkowania wieczystego na własność na warunkach udzielonej bonifikaty. Najbardziej jednak kontrowersyjne są przepisy dotyczące finansowych warunków tzw. taniego wykupu mieszkań lokatorskich na własność. Wzbudziły przede wszystkim niezadowolenie tych, którzy wykupili je na poprzednich, dużo bardziej restrykcyjnych warunkach. Aby mogli stać się oni właścicielami zajmowanego lokalu spółdzielczego musieli przekształcić prawo lokatorskie w jego odrębną własność. Średni koszt takiego przekształcenia wynosił od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Obecnie – wystarczy spłata zadłużenia związanego z budową lokalu, co przy domach wybudowanych przed kilkudziesięciu laty już dawno nastąpiło, oraz kwoty będącej odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal. I to tylko wtedy gdy spółdzielnia z nich korzystała. – Większość spółdzielni budowała w przeszłości mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty, których część umarzało państwo, a pozostałą część spłacali spółdzielcy w opłatach za mieszkanie. W sytuacji jednak, gdy członek spółdzielni wykupi mieszkanie – spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić do budżetu tę umorzoną część kredytu, natomiast same kwoty, które spółdzielca musi zapłacić spółdzielni wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych, przy prostej relacji – im mieszkanie starsze – tym jego wykup tańszy – tłumaczy Małgorzata Gieniec, aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław. Blisko 3 mln spółdzielców przekształciło już swoje lokale (na starych zasadach), a obecnie ustawodawca pozwala niemalże rozdać pozostałe lokale. To zdaniem zapobiegliwych spółdzielców jest niezgodne z Konstytucją. – Trudno bowiem znaleźć uzasadnienie dla gorszego traktowania tych, którzy zastosowali się do obowiązującego w danym momencie prawa od tych, którzy tego nie uczynili. Tego typu zabiegi ustawodawcy, nawet zakładając wysoką świadomość społeczeństwa, mogą powodować utratę zaufania obywateli do państwa, prawa i naruszać zasadę równości – wyjaśnia Małgorzata Gieniec.
Tym bardziej, że już raz Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z Konstytucją przepis dotyczący przekształceń mieszkań lokatorskich za 3 proc. ich wartości. W uzasadnieniu wyroku Trybunał wskazał, iż majątek spółdzielni jest własnością prywatną, a nie publiczną i spółdzielnia sama może decydować o warunkach sprzedaży, a zatem ustawodawca ingerować nie może. Ponieważ ta argumentacja zachowuje swoją aktualność, fala skarg na ustawę rośnie. Tylko w ciągu pierwszych trzech tygodni, od jej obowiązywania, napłynęło ich do rzecznika praw obywatelskich ponad 500. Wydaje się jednak, że tani wykup mieszkań nie jest zagrożony. Gdyby Trybunał Konstytucyjny orzekł o niekonstytucyjności tych przepisów, wówczas z chwilą wejścia w życie wyroku TK – nastąpiłaby utrata mocy obowiązującej przepisów. Jednak nie oznaczałoby to automatycznej utraty prawa do nabytego lokalu wg nowelizacji ustawy przez tych, którzy zdążyli podpisać akt notarialny. Prawo bowiem nie działa wstecz. Natomiast ci, którzy nie zdążyliby przekształcić lokatorskich praw w odrębną własność – nie mogliby już tego uczynić na tych samych zasadach.
Jednak na razie nie ma nawet wniesionej skargi do Trybunału Konstytucyjnego. A poszkodowani spółdzielcy?
– Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wyrządzoną działaniem legislacyjnym, po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją. Samo jednak uchylenie aktu normatywnego z powodu jego niezgodności z konstytucją nie jest jeszcze wystarczającą przesłanką dla powstania roszczenia odszkodowawczego, konieczne jest ponadto wykazanie, że odpowiedzialność powstała względem podmiotu, którego prawnie chronione dobra lub interesy naruszone zostały obowiązywaniem normy niezgodnej z prawem, że spowodowały po jej stronie powstanie szkody oraz, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy szkodą a bezprawnym działaniem legislacyjnym – podkreśla Tomasz Tatomir.