Hipoteka odwrócona (reverse mortgage) jest zagadnieniem nowatorskim w polskim systemie prawnym, lecz znanym i stosowanym zarówno w Europie (np. Francja, Hiszpania) jak również w Stanach Zjednoczonych Ameryki.
Hipoteka odwrócona skrótowo oznacza odwrócony kredyt hipoteczny. Głównym zadaniem wskazanego produktu jest pozyskanie dodatkowego źródła dochodów dla określonych osób, posiadających tytuł prawny do nieruchomości. Posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (prawa własności do nieruchomości) przez osoby zainteresowane skorzystaniem z odwróconego kredytu hipotecznego, stanowi kluczowy element zagadnienia.
Właściciel nieruchomości, podpisując umowę z bankiem lub towarzystwem ubezpieczeniowym, uzyskuje kredyt, płatny np. w ratach miesięcznych lub w transzach kwartalnych, półrocznych, rocznych, ewentualnie jednorazowo w pełnej wysokości, zobowiązując się w zamian do ustanowienie prawa hipoteki na nieruchomości, jako formy zabezpieczenia kredytodawcy w zakresie udzielonego kredytu, tworząc możliwość dysponowania nieruchomością przez bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe po śmierci kredytobiorcy.
Kredytodawca nie wskazuje celu, na jaki mają zostać przeznaczone środki uzyskane z kredytu. Stosowane są jednak przez kredytodawcę pewne dodatkowe warunki związane z kredytem, np. obowiązek utrzymania nieruchomości przez kredytobiorcę w odpowiednim stanie, co oznacza konieczność dokonywania przez kredytobiorcę bieżących napraw, konserwacji czy też innych czynności, mających na celu zabezpieczenie stanu technicznego nieruchomości. Środki pozyskane z kredytu mogą zostać przeznaczone np. na bieżące wydatki, koszty utrzymania, koszty leczenia, zakup żywności, itp.
Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego daje możliwość dożywotniego zamieszkiwania kredytobiorcy wraz z osobami bliskimi w lokalu stanowiącym przedmiot odwróconej hipoteki. Z reguły z odwróconego kredytu hipotecznego korzystają osoby na emeryturze, dla których pozyskanie dodatkowych dochodów stanowi istotny element dofinansowania. W większości są to osoby samotne, nie posiadające spadkobierców. Zawarcie umowy nie oznacza jednak braku możliwości zmiany decyzji przez kredytobiorcę. Istnieje możliwość zachowania przez kredytobiorcę prawa do nieruchomości, w sytuacji gdy kredytobiorca z różnych przyczyn rozmyśli się, jednak musi dokonać rozliczenia z instytucją kredytującą i spłacić otrzymany kredyt.
Trwają obecnie prace mające na celu uregulowanie w polskim systemie prawnym instytucji hipoteki odwróconej. Wypracowanie odpowiednich założeń dla wskazanej instytucji jest konieczne zarówno z uwagi na potrzebę określenia praw i obowiązków stron, jak również zapewnienie skutecznych metod nadzoru nad udzielaniem tego typu kredytów, w tym określenie kręgu podmiotów, które będą mogły udzielać kredytów. Jasne określenie zasad stosowania hipoteki odwróconej, w tym precyzyjne określenie uprawnień i obowiązków instytucji kredytującej, dotyczących dysponowania lokalem mieszkalnym, wskazanie kosztów związanych z udzielanym kredytem, tak aby osoby potencjalnie zainteresowane miały możliwość przeanalizowania opłacalności kredytu, zanim podejmą decyzję – stanowi warunek konieczny do wdrożenia omawianej instytucji do polskiego systemu prawnego.
Można jednak zastanowić się, czy w polskich realiach pojawią się osoby zainteresowane zawieraniem odwróconych kredytów hipotecznych, jak również postawić pytanie, dlaczego emeryci z mniej zasobnym portfelem muszą po raz kolejny szukać dodatkowych źródeł dofinansowania do emerytury, przyjmując na siebie nowe zobowiązania związane z obciążeniem posiadanego prawa własności.