Budowa drogi czy lotniska zawsze wiąże się z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Jeżeli takie korzystanie w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właścicielowi nieruchomości przysługują roszczenia obszaru ograniczonego użytkowania o wykup tej nieruchomości (lub jej części) lub odszkodowanie za poniesioną szkodą, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości.
Kto odpowiada za roszczenia właściciela?
Prawo ochrony środowiska wskazuje, że podmiotami zobowiązanymi do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości są:
1/ właściwa jednostka samorządu terytorialnego – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku uchwalenia aktu prawa miejscowego przez organ samorządu terytorialnego, lub
2/ reprezentowany przez wojewodę Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania rozporządzenia Rady Ministrów, właściwego ministra albo wojewodę.
Ustawa wskazuje również, iż w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne. Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.
Kogo pozwać w przypadku sporu?
Właściciel nieruchomości napotyka pierwszy problem podczas sądowego dochodzenia roszczeń – musi wskazać właściwego pozwanego. Podmiot pozwany odpowiada za wypłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości, a jego błędne wskazanie grozi przegraną procesu. Często organ, który uchwalił utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania (OOU), twierdzi, że powodem decyzji była inna inwestycja niż wskazana w uchwale. Przepisy wskazują, że uchwalenie aktu prawa miejscowego lub wydanie rozporządzenia może nie być związane z działalnością, która faktycznie spowodowała ograniczenia wynikające z OOU. Niezależnie od odpowiedzialności za szkody legalne powstałe przy wykonywaniu władzy publicznej, właściciel może dochodzić roszczeń także na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Odpowiedzialność publicznoprawna i faktyczna
Podmiotami odpowiedzialnymi są podmioty publicznoprawne, których organy podjęły uchwały o utworzeniu OOU, np. sejmik województwa. Można też argumentować, że odpowiedzialność ponoszą podmioty, których działalność wymusiła uchwałę o OOU, np. lotniska czy trasy. Do kompetencji sądów powszechnych należy zatem ocena, działalność którego podmiotu spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem OOU. Podmiot taki będzie obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości.
Kiedy przysługuje odszkodowanie?
Szkoda powinna pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowym z ograniczeniem korzystania z nieruchomości, wprowadzonym aktem prawa miejscowego. Najpierw trzeba ustalić zakres i sposób wprowadzonych ograniczeń. Dopiero wtedy można określić charakter szkody i wysokość roszczeń.
Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania jest traktowane jako ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.
Wykładnia językowa przepisów Prawa ochrony środowiska wskazuje, że szkoda musi wynikać z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Takie ograniczenie wprowadza akt prawa miejscowego ustanawiający obszar ograniczonego użytkowania, co wpływa na wartość nieruchomości. Najpierw trzeba ustalić zakres i sposób ograniczenia korzystania z nieruchomości, zgodnie z uchwałą o OOU. Orzecznictwo i doktryna podkreślają, że samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania również ogranicza korzystanie z nieruchomości. Jednak o tym, kto będzie pozwanym za każdym razem zdecyduje stan faktyczny i charakter szkody.
Autor: r. pr. Anna Zabielska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej? Skontaktuj się z nami
Sprawdź inne wpisy na blogu Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy