Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na znacznym obszarze Polski spowodował wzrost znaczenia decyzji o warunkach zabudowy w budowlanych procesach inwestycyjnych. W związku z tym pojawia się problem sposobu obliczania opłaty planistycznej oraz organu właściwego do jej ustalenia. Opłata planistyczna zwana też rentą planistyczną to rodzaj daniny publicznej wnoszonej na rzecz gminy przez właściciela nieruchomości w przypadkach przewidzianych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązek jej uiszczenia, zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 4 ustawy, powstaje, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość objętej nim działki, np. w sytuacji przekształcenia działki z rolnej w budowlaną, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Podstawą prawną ustalenia kwoty renty planistycznej są postanowienia zawarte w uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość renty planistycznej jest określana procentowo i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Ustawodawca w art. 63 ust. 3 ww. regulacji rozszerzył zasięg możliwości zastosowania opłat planistycznych na decyzje o warunkach zabudowy, jeśli ich wydanie wywołuje skutki, o których mowa w art. 36. W omawianej ustawie zabrakło jednak szczegółowego wskazania, czyją kompetencją jest określenie procentowej stawki opłaty planistycznej w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Wspomniany art. 63 ust. 3 stanowi, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, to przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio, zatem należy uznać za zasadne stanowisko przedstawicieli doktryny, że stawkę procentową – również w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – powinna ustalać rada gminy w drodze odrębnej uchwały. Powyższe stanowisko potwierdza fakt, iż do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach podatków i opłat w granicach określonych w odrębnych ustawach, o czym stanowi art. 18 ust. 2 pkt 8 ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym. Należy podkreślić, że wysokość stawek procentowych również przy innych opłatach związanych ze wzrostem wartości nieruchomości ustala rada gminy. Oprócz stawki procentowej ustanowionej przez właściwy organ do ustalenia wysokości opłaty planistycznej niezbędne jest sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości objętej opłatą.
Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.
Stosując ten przepis odpowiednio do określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłat planistycznych związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, należy określić wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie sprzed wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz jej przeznaczenie po wydaniu tej decyzji. Do wyceny należy przyjąć stan nieruchomości z dnia, kiedy decyzja o warunkach zabudowy stała się ostateczna, natomiast ceny – z dnia zbycia nieruchomości.
Blog
