Po złożeniu wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wskazanej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym następuje według ściśle określonych unormowań oraz procedur wynikających wprost z ustawy z 17.11.1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U 64 nr 43 poz. 296 z późn. zmianami) określonych w art. 921 kpc – 1013(6) kpc.
Wraz z wysłaniem wezwania do dłużnika, komornik składa we właściwym sądzie wieczystoksięgowym, wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.
Z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi następuje zajęcie nieruchomości wobec dłużnika (wobec dłużnika, któremu nie doręczono wezwania oraz wobec osób trzecich zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku przez komornika do zbioru dokumentów). O zajęciu nieruchomości komornik informuje wierzyciela.
Po upływie terminu wskazanego w wezwaniu dłużnika do zapłaty komornik na wniosek wierzyciela dokonuje kolejnych czynności w ramach postępowania egzekucyjnego, prowadzących do zbycia nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji, polegających na dokonaniu opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Opis nieruchomości dokonywany jest przez komornika, jednak może on powierzyć wykonanie niektórych czynności z zakresu opisu biegłemu. Inaczej uregulowana została kwestia oszacowania, które powierzone zostało wyłącznie biegłemu, posiadającemu uprawnienia do szacowania nieruchomości. Szczegółowe wymagania wobec osób dokonujących szacowania nieruchomości określa ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U 04 nr 261 poz. 2603 z późn. zmianami), określając kto może wykonywać obowiązki rzeczoznawcy majątkowego.
Nowelizacja ustawy z dnia 2.07.2004 r. (Dz.U 04 nr 172 poz. 1804) wprowadziła możliwość zrezygnowania z przeprowadzenia oszacowania (dążąc do przyśpieszenia postępowania egzekucyjnego oraz do minimalizacji kosztów postępowania). Konieczne jest jednak, w celu odstąpienia od oszacowania, spełnienie następującej przesłanki: w okresie 6 miesięcy przed zajęciem, nieruchomość podlegała oszacowaniu dla potrzeb obrotu rynkowego a oszacowanie spełnia wymagania oszacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Przyjmuje się wówczas wartość rynkową nieruchomości, potwierdzoną aktualną wyceną sporządzoną na potrzeby rynkowe.
Podobne rozwiązanie odnośnie aktualności ustalonej wartości nieruchomości przewiduje wprost Ustawa o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na cenę nieruchomości np. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości.
Po upływie 12-miesięcznego okresu operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
O terminie opisu oraz oszacowania komornik informuje uczestników postępowania zarówno poprzez zawiadomienia, kierowane do znanych mu uczestników, jak i w sposób ogólny przez obwieszczenie publiczne w budynku sądu oraz w lokalu organów administracji samorządowej – gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta).
Zajęta nieruchomość podlega sprzedaży w trybie licytacji publicznej. Termin wszczęcia licytacji został ściśle określony w przepisach kpc, w odniesieniu do wyroku stanowiącego podstawę egzekucji oraz opisu i oszacowania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Przystępujący do licytacji zobowiązany jest do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Wyłączenia z obowiązku złożenia rękojmi wynikają z art. 964 kpc, dotyczą one osób posiadających prawa ujawnione w opisie i oszacowaniu, przy czym w zależności od wartości praw, zwolnienie od obowiązku złożenia rękojmi może być całkowite lub częściowe. Złożenie powyższej kwoty ma na celu uzyskanie zabezpieczenia w przypadku, gdy licytant nie wykona obowiązków licytacyjnych dotyczących zapłaty za nieruchomość. Wówczas traci on rękojmię z jednoczesnym wygaśnięciem skutków przybicia. Jeżeli licytantowi udzielono przybicia, wówczas złożona przez niego rękojmia podlega zatrzymaniu oraz zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości.
Cena wywołania przy I licytacji został ustalona w kwocie ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nie dojdzie do zbycia nieruchomości na postawie I licytacji, na wniosek wierzyciela wyznaczona zostaje II licytacja, wówczas cena wywołania obniżona zostaje do 2/3 sumy oszacowania. Jednocześnie, zgodnie z art. 983 kpc jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość stanowiącą przedmiot postępowania egzekucyjnego.
W sytuacji, gdy po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne podlega umorzeniu a nowa egzekucja z nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.
Istotne jest natomiast, w kontekście wskazanego powyżej wymogu oszacowania nieruchomości, iż jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji z nieruchomości złożono przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, komornik nie ma obowiązku dokonywania kolejnego, nowego opisu i oszacowania, chyba, że złożony zostanie stosowny wniosek przez dłużnika lub wierzyciela.