lipiec 2026

Dlaczego Polacy wciąż tracą oszczędności życia przy zakupie nieruchomości? Pięć mitów, które kosztują najwięcej Historia inwestycji mieszkaniowej w Podłężu pod Krakowem po raz kolejny trafiła na czołówki mediów. Miało powstać nowoczesne osiedle liczące około 600 domów i mieszkań. Setki osób wpłaciły pieniądze, licząc na spełnienie marzenia o własnym domu. Inwestycja nie została jednak ukończona, a według ustaleń organów ścigania znaczna część środków została wyprowadzona z przedsięwzięcia. Zapadły wyroki karne, ale dla wielu poszkodowanych najważniejsze pytanie pozostało bez odpowiedzi – jak odzyskać pieniądze, których już nie było. Łatwo uznać tę historię za odosobniony przypadek lub przykład działalności nieuczciwego dewelopera. Byłby to jednak błędny wniosek. Największym problemem polskiego rynku nieruchomości nie jest bowiem wyłącznie ryzyko oszustwa. Znacznie częściej źródłem dramatów są błędne przekonania kupujących dotyczące tego, co rzeczywiście chroni ich interesy. W praktyce sądowej można dostrzec pewną prawidłowość – osoby tracące oszczędności życia bardzo często działały w przekonaniu, że wszystkie formalności zostały dochowane i skoro transakcja odbywała się zgodnie z procedurą, ryzyko praktycznie nie istniało. To właśnie te przekonania okazują się najdroższe. Mit pierwszy: skoro umowę podpisuje notariusz, wszystko zostało sprawdzone To jedno z najbardziej rozpowszechnionych przekonań. Akt notarialny niewątpliwie zwiększa bezpieczeństwo obrotu. Nie oznacza jednak, że notariusz przeprowadza kompleksowy audyt inwestycji albo ocenia jej opłacalność czy stabilność finansową dewelopera. Rolą notariusza jest zapewnienie zgodności czynności z obowiązującym prawem, czuwanie nad zachowaniem właściwej formy czynności prawnej oraz należyte wyjaśnienie stronom treści aktu notarialnego i jego skutków prawnych. Nie zastępuje on jednak doradcy prawnego reprezentującego interes jednej ze stron. To zasadnicza różnica. Kupujący często oczekują od notariusza ochrony znacznie szerszej, niż wynika to z jego ustawowych obowiązków.   Mit drugi: skoro bank udzielił kredytu, inwestycja musi być bezpieczna Podobnie wygląda sytuacja z bankami. Wielu klientów zakłada, że skoro instytucja finansowa zdecydowała się udzielić kredytu na zakup lokalu w konkretnej inwestycji, musiała wcześniej szczegółowo zweryfikować jej bezpieczeństwo. Bank rzeczywiście dokonuje licznych analiz. Problem polega jednak na tym, że analizuje przede wszystkim własne ryzyko kredytowe oraz wartość zabezpieczenia wierzytelności. Nie oznacza to automatycznie kompleksowej oceny wszystkich zagrożeń prawnych, jakie mogą dotknąć przyszłego właściciela nieruchomości. Interes banku i interes kupującego są zbieżne jedynie częściowo. Mit trzeci: ustawa deweloperska wyeliminowała podobne problemy Po głośnych aferach z poprzednich lat ustawodawca zdecydował się znacząco zwiększyć ochronę nabywców. Obecnie obowiązuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wprowadziła ona szereg rozwiązań, które zdecydowanie poprawiły bezpieczeństwo rynku, w szczególności obowiązek stosowania mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To bardzo ważne instrumenty. Nie oznacza to jednak, że każda inwestycja automatycznie staje się całkowicie bezpieczna. Przepisy nie eliminują wszystkich ryzyk związanych z finansowaniem przedsięwzięcia, konstrukcją grupy kapitałowej, treścią umowy czy późniejszą realizacją inwestycji. Prawo może ograniczać ryzyko. Nigdy jednak nie jest w stanie go całkowicie wyeliminować. Mit czwarty: największym zagrożeniem są wyłącznie nieuczciwi deweloperzy To również zbyt daleko idące uproszczenie. Oczywiście zdarzają się przypadki świadomych nadużyć. W praktyce gospodarczej znacznie częściej problemy wynikają jednak z utraty płynności finansowej, błędnych założeń biznesowych, gwałtownego wzrostu kosztów realizacji inwestycji, sporów z wykonawcami czy nieprawidłowego modelu finansowania. Kupującego nie interesuje później przyczyna. Jeżeli inwestycja zostaje zatrzymana, a spółka staje się niewypłacalna, skutki ekonomiczne są bardzo podobne niezależnie od tego, czy przyczyną było oszustwo, czy katastrofa finansowa przedsiębiorcy. Dlatego profesjonalna analiza prawna powinna obejmować nie tylko treść samej umowy, ale również możliwie szeroką ocenę otoczenia prawnego i organizacyjnego inwestycji.   Mit piąty: jeżeli wygram proces, odzyskam pieniądze   To chyba najbardziej niebezpieczne przekonanie. Wyrok sądu, nawet prawomocny, nie tworzy majątku dłużnika. Można wygrać proces cywilny, uzyskać korzystny wyrok karny, a mimo to nie odzyskać pieniędzy, ponieważ spółka nie posiada już majątku albo znajduje się w upadłości. W praktyce często właśnie dlatego najważniejszym etapem ochrony interesów kupującego nie jest proces sądowy, lecz okres poprzedzający podpisanie umowy. Najlepszy proces to taki, którego udało się uniknąć. Dlaczego przedsiębiorcy postępują rozsądniej niż osoby kupujące mieszkania? Paradoks polega na tym, że przedsiębiorcy od lat stosują zasadę due diligence praktycznie przy każdej większej transakcji. Kupując przedsiębiorstwo warte kilkaset tysięcy złotych, analizują dokumentację korporacyjną, zobowiązania, sytuację podatkową, umowy z kontrahentami, kwestie pracownicze czy potencjalne spory sądowe. Tymczasem osoba fizyczna kupująca mieszkanie za milion złotych bardzo często ogranicza się do przeczytania umowy przygotowanej przez dewelopera i wizyty u notariusza. Trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla takiego podejścia. Zakup nieruchomości jest przecież jedną z najpoważniejszych decyzji finansowych podejmowanych przez większość rodzin. Co warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy? Nie istnieje jedna uniwersalna lista gwarantująca pełne bezpieczeństwo. Każda inwestycja wymaga indywidualnej oceny. W praktyce szczególne znaczenie mają jednak między innymi: stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, tytuł prawny dewelopera do gruntu, obciążenia hipoteczne i sposób ich zwolnienia, decyzje administracyjne umożliwiające realizację inwestycji, harmonogram finansowania przedsięwzięcia, zasady korzystania z mieszkaniowego rachunku powierniczego, postanowienia dotyczące odbiorów, opóźnień, kar umownych i prawa odstąpienia od umowy, sposób usuwania wad oraz odpowiedzialność dewelopera po przeniesieniu własności.   W wielu przypadkach już sama analiza dokumentów pozwala zidentyfikować ryzyka, które później stają się przedmiotem wieloletnich sporów sądowych. Najtańszym elementem całej transakcji może być właśnie analiza prawna Historia z Podłęża nie powinna być postrzegana wyłącznie jako opowieść o jednej nieudanej inwestycji. To przypomnienie, że nawet najbardziej rozbudowane mechanizmy ochronne nie zwalniają kupującego z obowiązku zachowania ostrożności. Prawo zapewnia dziś nabywcom znacznie wyższy poziom ochrony niż kilkanaście lat temu. To niewątpliwy sukces ustawodawcy. Nie oznacza to jednak, że odpowiedzialność za podjęcie świadomej decyzji została przeniesiona na państwo, bank czy notariusza. W praktyce nadal najskuteczniejszą formą ochrony pozostaje profesjonalna analiza prawna przeprowadzona jeszcze przed podpisaniem umowy. Jej koszt stanowi zazwyczaj niewielki ułamek wartości nieruchomości, a jednocześnie może uchronić kupującego przed konsekwencjami finansowymi, których nie da się później naprawić nawet najbardziej korzystnym wyrokiem sądu. Autor: Jarosław Chałas Partner Zarządzający, Radca Prawny Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy Dowiedz się więcej: prawo budowlane