maj 2010

To, czym jest wspólnota mieszkaniowa, na jakich zasadach funkcjonuje, jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali oraz jaki jest sposób reprezentowania wspólnoty reguluje ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U 00 nr 80 poz. 903 z późn. zmianami).   Czym jest wspólnota mieszkaniowa? Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej związane jest zarówno z prawami jak i obowiązkami poszczególnych właścicieli lokali. Obowiązki właściciela lokalu ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, utrzymywanie lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie będzie utrudniał korzystania przez innych współwłaścicieli współdziałanie w ochronie wspólnego dobra, zezwolenie na wejście do lokalu w sytuacjach określonych w ustawie (tj. w sytuacji wykonywania remontów, konserwacji, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, prac instalacyjnych budynku, jego części lub innych lokali), ponoszenie kosztów zarządu wspólnoty mieszkaniowej ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej udziałowi współwłaściciela w nieruchomości Prawa właściciela lokalu współkorzystanie z nieruchomości wspólnej, współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną udział w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w tym wybór zarządu, żądanie od wspólnoty wynagrodzenia, w sytuacji pełnienia obowiązków członka zarządu, uczestniczenie w zebraniach wspólnoty, podejmowanie uchwał Zarząd wspólnoty Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie wspólnoty, zarówno w stosunkach zewnętrznych jak i wewnętrznych (tj. pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali) powierzone zostało zarządowi wspólnoty. Powołanie zarządu nie jest jednak co do zasady obowiązkowe. Konieczność wyboru zarządu jedno lub wieloosobowego pojawia się w sytuacji gdy suma lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest wyższa niż siedem. Istotne jest również, iż funkcję członka zarządu może pełnić wyłącznie osoba fizyczna – wybrana spośród właścicieli lokali lub nie będąca właścicielem lokalu. W zależności od rodzaju czynności podejmowanych przez zarząd, mogą one być wykonywane przez zarząd samodzielnie lub z udziałem wspólnoty. Kryterium podziału stanowi zaliczenie danej sprawy do czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie. Podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, z której wynikać będzie zgoda na dokonanie danej czynności oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest katalogiem przykładowym. Z uwagi na różnorodność spraw, jakie mogą zaistnieć w praktyce funkcjonowania wspólnoty, nie istnieje możliwość ustalenia katalogu powyższych czynności w sposób wyczerpujący. Oznacza to, że w art. 22 ust 3 ustawy o własności lokali wskazano tylko niektóre czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Należą do nich: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, wytoczenie powództwa w przedmiocie sprzedaży lokalu właściciela (w związku z m.in. zaległościami w opłatach, naruszaniem porządku domowego), ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Uchwały właścicieli lokali mogą zostać podjęte na zebraniu wspólnoty, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub poprzez głosy oddane częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Rozmowa z Małgorzatą Leśniak, radcą prawnym Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna   Czy urzędnik, zostając w pracy po godzinach, może liczyć na dodatkowe wynagrodzenie lub dni wolne? W jakiej wysokości? Zgodnie z art. 42 ustawy o pracownikach samorządowych, jeżeli wymagają tego potrzeby jednostki, w której pracownik samorządowy jest zatrudniony, na polecenie przełożonego wykonuje on pracę w godzinach nadliczbowych, w tym w wyjątkowych przypadkach także w porze nocnej oraz w niedziele i święta. Jednakże pracownikowi samorządowemu za pracę wykonywaną na polecenie przełożonego w godzinach nadliczbowych przysługuje, według jego wyboru, wynagrodzenie albo czas wolny w tym samym wymiarze, z tym, że wolny czas, na wniosek pracownika, może być udzielony w okresie bezpośrednio poprzedzającym urlop wypoczynkowy lub po jego zakończeniu. Ustawodawca tutaj daje pracownikowi alternatywę. To pracownik decyduje w istocie, który ekwiwalent mu bardziej odpowiada – dni wolne czy wynagrodzenie. Należy zaznaczyć, że co do zasady, niefortunnym jest stwierdzenie, że „pracownik może liczyć”. Zapłata za nadgodziny stanowi element wynagrodzenia, zaś podstawowym obowiązkiem pracodawcy jest wypłacanie należnego pracownikowi wynagrodzenia. Naruszenie tego obowiązku stanowi przyczynę do rozwiązania umowy o pracę z winy pracodawcy. Czy kierownik urzędu może zmusić pracownika do pracy dodatkowej? Na powyżej zadane pytanie należy zdecydowanie odpowiedzieć „nie”. Nikogo nie można zmusić do pracy. Należy jednak zaznaczyć, że pracodawca może wydać pracownikowi polecenie służbowe, a nieuzasadniona odmowa może w takim układzie stanowić podstawę ukarania pracownika, a nawet rozwiązania stosunku pracy. Jeśli chodzi o dodatkową pracę – w rozumieniu nadgodzin – to jak wyżej już wskazano, jest ona dopuszczalna w ściśle wskazanych sytuacjach, uzasadnionych potrzebami pracodawcy. Art. 42 ust. 2 ustawy o pracownikach samorządowych wprost przewiduje możliwość wydania polecenia pracy w godzinach nadliczbowych. Czy dodatkowy czas pracy trzeba jakoś udokumentować? W jaki sposób? Obecność pracownika w pracy (czas pracy normowany i ponad normę) powinna być udokumentowana. Realizacja tego obowiązku przybierać może różne formy. Najczęściej wykorzystywane są w tym celu listy obecności lub karty zegarowe (magnetyczne). Mimo postępu technologicznego i coraz częstszego stosowania wspomnianych kart, doniosłą rolę nadal pełni lista obecności w formie papierowej. Szczegółowe zasady prowadzenia ewidencji czasu pracy określa par. 8 rozporządzenia ministra pracy i polityki socjalnej z dnia 28 maja 1996 r. w sprawie zakresu prowadzenia przez pracodawców dokumentacji w sprawach związanych ze stosunkiem pracy oraz sposobu prowadzenia akt osobowych pracownika (Dz.U. nr 62, poz. 286). Zgodnie z tym przepisem pracodawca zakłada i prowadzi dla każdego pracownika kartę ewidencji czasu pracy w zakresie obejmującym: pracę w niedziele i święta, w porze nocnej oraz w godzinach nadliczbowych, dyżury, urlopy, zwolnienia od pracy oraz inne usprawiedliwione i nieusprawiedliwione nieobecności w pracy. Należy podkreślić, że na żądanie pracownika ewidencja czasu pracy musi być mu udostępniona. Czy pracownik samorządu może zdecydować, czy za przepracowane dodatkowo godziny woli wynagrodzenie czy dzień wolny? (Czy może zażądać wynagrodzenia?) Art. 42 ust 4 ustawy o pracownikach samorządowych zakłada, iż „ pracownikowi samorządowemu za pracę wykonaną na polecenie przełożonego w godzinach nadliczbowych przysługuje, według jego wyboru, wynagrodzenie albo czas wolny w tym wymiarze (…)”. Ustawodawca zatem jednoznacznie przesądził o tym, iż uprawnienie do wyboru wynagrodzenie albo czasu wolnego należy do pracownika. Może on jednak wybrać tylko wynagrodzenie albo tylko czas wolny co wynika z zastosowania przez ustawodawcę alternatywy rozłącznej – „albo”. Co się tyczy zaś możliwości otrzymania przez pracownika samorządowego dodatku za pracę w godzinach nadliczbowych, to należy się odwołać do postanowień art. 36 ustawy o pracownikach samorządowych. W art. 36 ust. 2 ustawodawca wymienia co przysługuje pracownikowi (są to wynagrodzenie oraz określone dodatki). Posługując się wykładnia literalną, należy stwierdzić, że jest to katalog zamknięty, co oznacza, iż pracownikowi samorządowemu nie przysługują żadne inne składniki wynagrodzenia lub dodatek niż te wymienione w wyżej wskazanym przepisie. Biorąc pod uwagę, iż jest to przepis szczególny w stosunku do regulacji Kodeksu pracy, oznacza to, że pracownikowi samorządowemu, poza wynagrodzeniem za przepracowane godziny, nie przysługuje dodatek (100% lub 50%) za pracę w godzinach nadliczbowych uregulowany w art. 151¹ Kodeksu pracy. Należy zatem wskazać, że regulacja ustawy o pracownikach samorządowych zawarta w ustawie, co do składników wynagrodzenia, jest wyczerpująca i w tym zakresie nie jest możliwe posiłkowe posługiwanie się Kodeksem pracy. Czy urząd miasta może ustalić dodatkowe premie dla pracowników, którzy pracują w weekendy (np. przy organizacji imprezy masowej) lub po godzinach? Oczywiście. System premiowania i nagradzania zależy od pracodawcy oraz posiadanych przez niego możliwości finansowych (budżetowych). Odpowiedzi na powyżej zadane pytania znajdziemy w Ustawie o pracownikach samorządowych (Dz. U. z dnia 18 grudnia 2008 r. Nr 223, poz. 1458), zaś w sprawach nią nieuregulowanych wyżej wymieniona ustawa odsyła do przepisów Kodeksu pracy (art. 43 ustawy).

Coraz częstszym zjawiskiem wśród pracowników jest chęć przynależności do zakładowych organizacji związkowych. Wiąże się to zarówno z pomocą prawną oferowaną członkom związku, jak i ze szczególną ochroną stosunku pracy działaczy związkowych. Czy jednak pracodawca dysponuje środkami prawnymi, które pozwalają mu na rozwiązanie stosunku pracy z członkiem „funkcyjnym” zakładowej organizacji związkowej? W świetle art. 32 ustawy z dnia z dnia 23 maja 1991 r. o związkach zawodowych pracodawca, chcąc rozwiązać stosunek pracy (zmienić jednostronnie na niekorzyść pracownika warunki pracy lub płacy) z tzw. członkiem funkcyjnym zakładowej organizacji związkowej, z wyjątkiem gdy dopuszczają to odrębne przepisy, musi uzyskać zgodę zarządu tej organizacji. Poprzez członka funkcyjnego zakładowej organizacji związkowej należy rozumieć imiennie wskazanego uchwałą zarządu członka tego organu lub działacza danej zakładowej organizacji związkowej, upoważnionego do jej reprezentacji wobec pracodawcy bądź organu lub osoby dokonującej za pracodawcę czynności w sprawach z zakresu prawa pracy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w celu objęcia członka zakładowej organizacji związkowej ochroną przed zwolnieniem, zarząd zakładowej organizacji związkowej powinien wskazać pracodawcy imiennie konkretnego pracownika (konkretnych pracowników), którzy są objęci ochroną (art. 32 ust. 3 i 6 Ustawy związkowej). Imienne wskazanie przez zarząd zakładowej organizacji związkowej bądź komitet założycielski organizacji związkowej pracowników podlegających szczególnej ochronie jest prawem, a nie obowiązkiem tych organów. W myśl art. 32 ust. 7 Ustawy związkowej brak takiego wskazania powoduje ten tylko skutek, że szczególnej ochronie, z mocy prawa, podlega wyłącznie jedna osoba, tj. przewodniczący zakładowej organizacji związkowej, a w odniesieniu do komitetu założycielskiego – przewodniczący tego komitetu. Ochrona ta trwa do czasu wykonania uprawnienia do wskazania osób podlegających szczególnej ochronie. Co istotne, działalność związkowa nie może być pretekstem do nieuzasadnionego uprzywilejowania pracownika w sferach niedotyczących sprawowania przez niego funkcji związkowej. Nie każde naruszenie przez pracodawcę przepisów art. 32 Ustawy o związkach zawodowych stanowi rażące naruszenie prawa pracy w rozumieniu art. 281 pkt 3 Kodeksu pracy. Zgodnie z orzecznictwem przez wskazane naruszenie należy rozumieć jedynie sytuację, w której bezprawność rozwiązania stosunku pracy jest jaskrawa, oczywista dla każdego, a przez to budząca oburzenie społeczne (Wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2003r., III KKN 513/00). Z wyżej wskazanej ochrony działaczy związkowych jednoznacznie wynika, że pracodawca jest zobowiązany do uzyskania, wyrażonej w formie uchwały, zgody uprawnionego organu związkowego na wypowiedzenie (w tym również na wypowiedzenie zmieniające) bądź rozwiązanie stosunku pracy. Przy czym art. 32 ustawy związkowej nie zakreśla zarządowi zakładowej organizacji związkowej żadnego terminu do złożenia pracodawcy oświadczenia w przedmiocie udzielenia bądź odmowy udzielenia zgody na wypowiedzenie bądź rozwiązanie stosunku pracy. Istotnym jest, że negatywna decyzja właściwego organu organizacji związkowej jest wiążąca dla pracodawcy i nie może on zgodnie z prawem jednostronnie ani rozwiązać, ani zmienić stosunku pracy z działaczem związkowym. W tym miejscu należy wskazać, iż w przypadku rozwiązania umowy o pracę z „funkcyjnym” członkiem zakładowej organizacji związkowej (w sytuacji wystąpienia rzeczywistych podstaw do rozwiązania umowy o pracę wynikających z art. 52 k.p.,) i nieuzyskania ww. zgody zarządu organizacji związkowej, pracodawca, w sytuacji wniesienia przez pracownika powództwa do sądu, może powołać się na art. 8 kp. Należy wskazać, że korzystanie z ochrony przed rozwiązaniem stosunku pracy, w związku z pełnieniem funkcji w organizacji związkowej, może być uznane za sprzeczne z art. 8 kp (Wyrok SN z 30.01.2008r., I PK 198/07). Celem ochrony pracownika, wyznaczonym do reprezentowania tej organizacji wobec pracodawcy albo organu lub osoby dokonującej za pracodawcę czynności w sprawach z zakresu prawa pracy jest wyłączne zagwarantowanie mu niezależności w wypełnianiu jego funkcji, natomiast przepisy wyznaczające zakres jego ochrony mają charakter regulacji szczególnej i należy je wykładać ściśle.

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna zaprasza do udziału w cyklu konferencji organizowanych wspólnie z Dziennikiem Gazetą Prawną pod hasłem „Szanse polskiej gospodarki na Wschodzie”. To niepowtarzalna okazja dla firm chcących zgłębić wiedzę, jak poruszać się na niezwykle wymagających rynkach wschodnich – jak minimalizować ryzyko i maksymalizować korzyści biznesowe. Z myślą o naszych Klientach przygotowaliśmy pulę specjalnych zaproszeń. Czekamy na Państwa zgłoszenia. Ilość miejsc ograniczona. Jeśli są Państwo zainteresowani uczestnictwem w konferencji w wybranym mieście, prosimy o przesłanie e-maila z informacją pod adres: konferencja@chwp.pl Liderzy Eksportu na Wschód to cykl konferencji o charakterze seminaryjnym, odbywających się w największych polskich miastach. Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna jest Partnerem Merytorycznym przedsięwzięcia. W ramach każdego spotkania nasi eksperci wystąpią z trzema prelekcjami, podczas których podzielą się wiedzą i doświadczeniem Kancelarii na temat prawnych aspektów handlu ze Wschodem. Zapraszamy do zapoznania się z programem i harmonogramem konferencji.

Czy zmiana przepisów dotyczących zwrotu wadium w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego wpłynie na zwiększenie płynności finansowej przedsiębiorców? Na przełomie 2009 i 2010 roku w związku z nowelizacją ustawy Prawo zamówień publicznych z dnia 5 listopada 2009 r. dokonano zmian w instytucji wadium, a w szczególności w uregulowaniach dotyczących jego zwrotu oraz zatrzymania. Rola, jaką pełni wadium w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego jest dość istotna, zwłaszcza z punktu widzenia zamawiającego. Przede wszystkim otrzymane wadium zwiększa pewność, że zostanie podpisana umowa o wykonanie zamówienia publicznego, będącego przedmiotem postępowania przez wykonawcę, którego ofertę wybrano za najkorzystniejszą. Nad wykonawcą ciąży bowiem groźba przepadku wniesionego wadium, jako formy zryczałtowanego odszkodowania za niewywiązanie się ze zobowiązań wobec zamawiającego. Dzięki żądaniu zabezpieczenia składanych ofert poprzez wniesienie wadium zamawiający może oczekiwać, że będą one przemyślane i oparte na rzetelnej analizie finansowej. Obowiązek żądania wadium przez zamawiającego określa art. 45 ust. 1-2 ustawy Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2007 r., nr 223, poz. 1655, z późn. zm.). Powołany przepis przewiduje zarówno obligatoryjne żądanie wniesienia wadium – w sytuacji, w której wartość zamówienia przekracza tzw. progi unijne, jak również fakultatywne – zależne od woli zamawiającego, jeżeli wartość zamówienia nie przekroczy progów unijnych. Wadium wnosi się przed upływem terminu składania ofert. Obowiązująca od 22 grudnia 2009 r. nowelizacja Prawa zamówień publicznych zmieniła w znaczący sposób uregulowania związane ze zwrotem wadium. Został przyspieszony termin jego zwrotu. Zgodnie z art. 46 Prawa zamówień publicznych, zamawiający zwraca wadium wszystkim wykonawcom niezwłocznie po wyborze oferty najkorzystniejszej lub unieważnieniu postępowania, z wyjątkiem wykonawcy, którego oferta została wybrana jako najkorzystniejsza. Temu ostatniemu bowiem zamawiający zobowiązany jest zwrócić wadium niezwłocznie po zawarciu umowy w sprawie zamówienia publicznego oraz wniesieniu zabezpieczenia należytego wykonania umowy, jeżeli było ono wymagane. Obowiązek niezwłocznego zwrotu wadium spoczywa również na zamawiającym w sytuacji, w której wnioskuje o to wykonawca wycofujący swoją ofertę przed upływem terminu składania ofert. Jest to zatem istotna zmiana, wobec poprzednio obowiązującej regulacji, przewidującej obowiązek zwrotu wadium przez zamawiającego dopiero w sytuacjach, w których upłynął termin związania ofertą, zawarto umowę w sprawie zamówienia publicznego i wniesiono zabezpieczenie należytego wykonania tej umowy lub też, gdy zamawiający unieważnił postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego, a protesty zostały ostatecznie rozstrzygnięte lub upłynął termin do ich wnoszenia. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 45 ust. 3 Prawa zamówień publicznych wysokość wadium może być określona w wysokości do 3% wartości zamówienia, nierzadko więc wadium wynosi nawet kilkaset tysięcy, a bywa, że i kilka milionów złotych. Są to zatem kwoty niepozostające bez znaczenia dla przedsiębiorców biorących udział w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, w szczególności, gdy są wnoszone w pieniądzu, a cena zaproponowana przez danego wykonawcę plasuje jego ofertę na dalekim miejscu w rankingu. Wydaje się więc słuszny kierunek zmian, który obrał polski ustawodawca. Skrócenie terminu zwrotu wadium niewątpliwie korzystnie wpływa na płynność finansową uczestników postępowania, nie prowadzi do nadmiernego zamrażania środków przez zamawiającego, daje możliwość, zwłaszcza wykonawcom dysponującym mniejszym kapitałem, częstszego udziału w postępowaniach inicjowanych przez różne podmioty. Wprowadzone zmiany nie wpływają również negatywnie na zabezpieczanie prawidłowego przebiegu postępowania. Zamawiający w dalszym ciągu dysponuje bowiem wadium wniesionym przez wykonawcę, którego oferta została uznana za najkorzystniejszą, do momentu podpisania przez niego umowy w sprawie zamówienia publicznego i wniesienia stosownego zabezpieczania prawidłowego wykonania umowy, jeżeli jest ono wymagane. Dopiero po dokonaniu tych czynności wykonawca, którego oferta została wskazana jako najkorzystniejsza może liczyć na zwrot wniesionego wadium.