Miesiąc: maj 2010

Umowy cywilnoprawne są najbardziej doniosłą forma czynności prawnej w obrocie gospodarczym. Jednakże częstym zjawiskiem wśród przedsiębiorców jest zawieranie z kontrahentami umów, które regulują jedynie podstawowe (tzw. essentialia negotii) kwestie związane z realizacją danego kontraktu. Takie rozwiązanie często sprzyja powstaniu licznych nieporozumień co do obowiązków stron umowy, jak i znaczenia zapisanych w umowie sformułowań. Zatem pojawia się pytanie, jakie elementy tworzą dobrze sporządzoną umowę.

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powyższa zasada przejawia się zarówno w wyborze typu umowy, formy jej zawarcia jak i do swobody kształtowania treści umowy. Ustalając treść umowy kontrahenci powinni zwrócić szczególną uwagę na cel umowy i potencjalne zagrożenia związane z jej realizacją. Jest to niezbędne biorąc po uwagę, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Przy sporządzaniu umowy należy zatem, obok elementów przedmiotowo istotnych, czyli składników przedmiotowo istotnych, od których zależy skuteczne zawarcie konkretnej umowy należy odnieść się również do postanowień dodatkowych. Te postanowienia poprzez doprecyzowanie ustaleń między stronami wiążą się z zmniejszeniem ryzyka kontraktowego. Należy tu wskazać m.in. na klauzule poufności. Dzięki wskazaniu precyzyjnego katalogu danych podlegających ochronie Kontrahenci maja możliwość zmniejszenia możliwości ujawnienia informacji mających dla nich szczególna wartość gospodarczą.

Wprowadzając odpowiedzialność za wykonanie umowy w praktyce, najczęściej do umów strony wprowadzają postanowienia dotyczące kary umownej. Zastrzeżenie kary umownej jako formy naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego ma na celu zdyscyplinowanie Stron umowy. Niezbędnym jest jednak wyważenia kwoty kary umownej tak, aby nie była ona znacząco wygórowana. Kryterium oceny rażącego wygórowania takiej kary może być relacja jej wysokości do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych (wyrok SN z 11.10.2007r, IV CSK 181/07).Istotnym jest, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03). Istotne znaczenie dla Kontrahentów może mieć wskazanie w umowie odsetek należnych wierzycielowi w przypadku opóźnienia się dłużnika ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. W przypadku nie określenia wysokości odsetek umownych z mocy prawa wierzycielowi należą się jedynie odsetki ustawowe. Również w tym przypadku są one należne chociażby wierzyciel nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Istotnym jest również element umowy odnoszący się do form zabezpieczenia wykonania umowy. Należy tu wskazać na możliwość skorzystania z takich form zabezpieczenia jak: przewłaszczenia na zabezpieczenie, poręczenie, zastaw, hipoteka czy dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 kpc. Strony mogą zawrzeć w umowie tzw. klauzule prorogacyjną. Dzięki temu zapisowi strony poddają wszelkie spory istniejące lub mogące wyniknąć na tle zawartej umowy pod rozstrzygnięcie określonego miejscowo sądu powszechnego. Chcąc wyłączyć kognicje sądów powszechnych, oddając spór pod rozstrzygnięcie sądu polubownego, strony winny zawrzeć stosowne postanowienie w umowie. Zasadnym jest również odwołanie się w treści umowy do kwestii wyłączenia cesji praw z umowy na inne podmioty. Kierując się swobodą umów określoną w art. 353¹ kodeksu cywilnego, możliwym jest również wyłączenie potrącenia wierzytelności, czy też wprowadzenie zapisów dotyczących klauzul konkurencyjnych.

W październiku 2009r. weszła w życie ustawa dostosowująca krajowy porządek prawny do wymagań regulacji MIFID. Ta długo oczekiwana transpozycja prawa wspólnotowego niesie za sobą szereg obowiązków po stronie instytucji finansowych oraz towarzyszących im uprawnień po stronie klientów usług finansowych. Powstaje jednak pytanie, na ile i w jakim stopniu zmiana polskiego prawa ma szansę przyczynić się do faktycznej odmiany oblicza polskiego rynku finansowego?

Regulacje MIFID (zawarte łącznie w: Dyrektywie z 2004 r. oraz „doprecyzowującej” Dyrektywie z 2006 r., a także „wykonawczego” Rozporządzenia z 2006 r.) ustanowiły spójne ramy prawne dla rynku usług inwestycyjnych w państwach UE. Celem tego zbioru regulacji jest zatem m.in. zwiększenie przejrzystości działania podmiotów świadczących usługi inwestycyjne lub zajmujących się doradztwem w zakresie inwestycji kapitałowych (tj. domów maklerskich, biur maklerskich w bankach, towarzystw funduszy inwestycyjnych a nawet firm pośredniczących w sprzedaży produktów finansowych) oraz podwyższenie stopnia harmonizacji usług inwestycyjnych w ramach UE. W efekcie, podniesiony ma zostać poziom ochrony inwestycji dokonywanych przez klientów usług finansowych. Aby to zapewnić, wymagane jest w posiadanie odpowiednich procedur świadczenia usług inwestycyjnych zgodne z nowym mechanizmem kategoryzacji klienta. Mechanizm ten polega na zaklasyfikowaniu klienta jako klienta detalicznego, profesjonalnego i tzw. uprawnionego kontrahenta, w oparciu o posiadaną przez niego wiedzę na temat ryzyka inwestycyjnego związanego z określonymi usługami inwestycyjnymi. Wiedza ta ma zostać pozyskiwana od klienta usługi inwestycyjnej po przeprowadzeniu stosownego badania (testów/ankiet). Przed zaoferowaniem usługi, otrzymają oni do wypełnia, w zależności od rodzaju usługi bądź typu oferowanego instrumentu finansowego, tzw. test adekwatności lub odpowiedniości. Pozwoli to na uzyskanie informacji m.in. o stanie wiedzy i doświadczeniu klienta, a także o jego sytuacji finansowej i celach inwestycyjnych. Uzupełnienie takiego testu umożliwi firmie inwestycyjnej ocenę, czy dany produkt inwestycyjny jest dla niego odpowiedni. W skrajnym przypadku, jeśli wyniki testu wskażą niewiedzę lub niedoświadczenie klienta w odniesieniu do prawidłowej oceny ryzyka związanego z działalnością inwestycyjną, regulacje MIFID wymagają, aby nastąpiła odmowa świadczenia określonej usługi inwestycyjnej. Łączy się to bowiem z koniecznością świadczenia usług w kontekście zasady najlepszego wykonania zlecenia konkretnego klienta (best execution). Zasada ta oznacza kierowanie się w swojej działalności przez firmy inwestycyjne (lub inne podmioty świadczące usługi inwestycyjne) podstawową wytyczną, jaką jest dbałość o najlepszy interes oraz bezpieczeństwo inwestycyjne swoich klientów. Uzupełnieniem dla tychże założeń jest obowiązek przedstawiania klientom rzetelnych informacji na temat ryzyk inwestycyjnych, związanych z określonymi rodzajami produktów finansowych (w tym, z uwzględnieniem kampanii reklamowych i promocyjnych instytucji finansowej).

Adresaci regulacji MIFID (dawcy usług inwestycyjnych) musieli stworzyć nowe mechanizmy analizy ryzyka, związanych z ich działalnością oraz przygotować i wprowadzić w życie odpowiednie systemy zarządzania tym ryzykiem. Istotnym wyzwaniem dla tychże podmiotów jest na przykład wdrożenie funkcji compliance i audytu wewnętrznego oraz przygotowanie nowych procedur wewnętrznych w zakresie wykonywanej działalności. W szczególności zwraca uwagę wymóg zatrudniania w każdej takiej instytucji osoby/komórki odpowiedzialnej za kontrolę zgodności jej działalności z prawem – tzw. compliance officer’a, którego działalność oparta byłaby na zasadach: niezależności, podległości organizacyjnej (bezpośrednio pod zarząd), dostępie do wszystkich niezbędnych informacji i danych oraz odpowiednim systemie wynagradzania zapewniającym obiektywizm i skuteczność nadzoru.

Przedstawione powyżej zmiany mają na celu, przede wszystkim, ochronę praw klienta – jako biorcy usług inwestycyjnych. Wspólnotowy prawodawca przewiduje bowiem, iż elementem niezbędnym dla poprawnego rozwoju nowoczesnych rynków finansowych jest zapewnienie możliwie wysokiego poziomu ochrony dla „nieprofesjonalistów”, którzy są klientami usługodawców zawodowo prowadzących swoją działalność gospodarczą. Zgodnie z przyjętym założeniem, skoro państwo reglamentuje działalność gospodarczą instytucji finansowych, zarówno poprzez wymóg uzyskiwania zezwoleń na prowadzenie wysoce specjalistycznej działalności, a także sprawuje stały nadzór ostrożnościowy nad ich działalnością, powinno także dawać poczucie bezpieczeństwa dla „nieprofesjonalistów” – klientów usług inwestycyjnych. Klient takich usług musi mieć bowiem poczucie, że skoro państwo nadzoruje działalność instytucji finansowych, to standardy w zakresie zapewnienia jego bezpieczeństwa inwestycyjnego są podwyższone. Przy tej okazji warto wspomnieć, iż podobne postulaty były formułowane w Polsce w przypadku problemów z tzw. „toksycznymi opcjami”, gdzie wskazywano że problemy te nie wystąpiłyby w przypadku szeregu polskich przedsiębiorców, gdyby w odpowiednim czasie wprowadzone były regulacje MIFID. Podnoszonym argumentem była właśnie konieczność zapewnienia dobrej komunikacji pomiędzy instytucją finansową a jej klientem, w oparciu o rzetelną analizę posiadanej przez adresata usługi inwestycyjnej wiedzy na temat ryzyka inwestycyjnego oraz wspomnianej zasady best execution.

Reasumując, oczekiwania związane z wdrożeniem MIFID jako instrumentu podnoszącego poziom ochrony klientów usług inwestycyjnych są nadal duże. Czas pokaże, czy dostosowując swoją działalność do wymogów MIFID, instytucje finansowe jednocześnie w rzeczywisty sposób podniosły poziom bezpieczeństwa świadczonych usług inwestycyjnych. Może się także spełnić negatywny scenariusz, zgodnie z którym wymogi MIFID stanowić będą kolejną (zbędną) biurokrację w działalności instytucji finansowych, której wdrożenie nie wyeliminuje podwyższonego ryzyka działalności inwestycyjnej klientów, co podnoszą już w chwili obecnej w szczególności dystrybutorzy jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Pozostaje jednak wyrazić nadzieję, iż niezależnie od faktycznego kierunku wdrażania MIFID, polski klient usług inwestycyjnych będzie coraz lepiej wyedukowanym klientem, w większym stopniu świadomym zagrożeń związanych z funkcjonowaniem nowoczesnych rynków finansowych.

W ramach social lending w systemach internetowych kojarzeni są pożyczkodawcy zainteresowani inwestycją posiadanych oszczędności i pożyczkobiorcy, szukający korzystnych finansowo pożyczek. Wśród użytkowników tego typu systemu pojawiają się obawy odnośnie możliwości odzyskania pożyczonych pieniędzy. Nie wydają się one jednak uzasadnione. W zakresie procesowej windykacji tego typu należności droga sądowa jest bowiem dość prosta i dostępna nawet dla tych, którzy nie posiadają fachowej wiedzy prawniczej.

Podnoszenie roszczeń związanych z niespłacanymi pożyczkami typu „social lending” należy zacząć od pozyskania pełnego zakresu dowodów potwierdzających fakt zawarcia tego typu umowy i przekazania środków pieniężnych pożyczkobiorcy. W tym celu do podmiotu, operatora systemu social lending należy skierować umotywowany wniosek o przekazanie danych osobowych dotyczących pożyczkobiorcy. Operator, zgodnie z art. 29 ust. 2 w zw. z ust. 3 ustawy o ochronie danych osobowych, po otrzymaniu pisemnego wniosku uprawnionego, w którym zostaną wskazane: cel uzyskania danych (skierowanie powództwa na drogę procesu cywilnego) oraz zakres danych (imię, nazwisko, PESEL, adres) ma obowiązek wnioskowane dane udostępnić. Z punktu widzenia analizy potencjalnych wątpliwości sądu i zarzutów podnoszonych przez pożyczkobiorcę, wnioskować należy, wskazując posiadane dane pożyczkobiorcy, o potwierdzenie imienia i nazwiska nierzetelnego pożyczkobiorcy, jego adresu zamieszkania, numeru PESEL oraz podanie numeru konta bankowego i numeru IP, z którego wskazana osoba logowała się w systemie. Poza wskazanym, niezbędnym dla przeprowadzenia procesu zakresem danych osobowych, zasadne jest także uzyskanie od operatora systemu potwierdzonego przez niego zapisu (w formie potwierdzonej kopii) dodatkowych danych. Dane te powinny składać się z treści zawartej umowy, regulaminu systemu pożyczkowego na dzień zawarcia umowy, potwierdzenia faktu przekazania środków oraz oświadczenia o sposobie i zakresie weryfikacji osoby pożyczkobiorcy. Podkreślić należy tu fakt, iż o ile pierwszy zakres danych (dane osobowe) operator systemu musi podać, to już podanie opisanych zapisów i oświadczeń zależy od profesjonalizmu danego operatora.

Po otrzymaniu wskazanych informacji, należy skierować do dłużnika – listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru – przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty należności głównej (kwota udzielonej pożyczki) oraz umówionych odsetek. Wystosowanie wezwania leży w interesie pożyczkodawcy, gdyż zabezpiecza go przed ewentualnymi roszczeniami drugiej strony o zwrot kosztów procesowych w wypadku zapłaty należności po otrzymaniu informacji o wniesieniu powództwa. Pożyczkodawca wyposażony w otrzymane od operatora systemu dokumenty, wydruk z systemu bankowości elektronicznej potwierdzający przekazanie kwoty pożyczki, wydruk ustaleń zawartej umowy pożyczki oraz wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru, może rozpocząć proces.

Z racji specyfiki stosunków w umowach social lending za właściwy tryb postępowania cywilnego należy tu uznać postępowanie uproszczone (gdy wartość roszczenia do 10 tys. złotych). W tego typu sprawach powództwo składa się na formularzu „P” udostępnianym w sądach lub na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Po wypełnieniu stosownych formularzy P oraz ewentualnie WD (zgodnie z zamieszczonym na formularzach pouczeniem) i dołączeniu załączników (opisanych powyżej dowodów), należy jeszcze uiścić opłatę sądową w wysokości ustalonej zgodnie z ustawą, np. w wysokości 30 zł dla należności głównej do 2000 złotych. Opłatę uiszcza się przelewem na konto właściwego sądu, bądź znakami opłaty sądowej (do nabycia w sądach). Tak przygotowany pozew składa się na formularzach wraz załączonym dowodami oraz potwierdzeniem uiszczenia opłaty sądowej (chyba, że została uiszczona poprzez naklejenie znaków) bądź to pocztą, bądź osobiście w biurze podawczym sądu (w tym przypadku godnym polecenia rozwiązaniem jest powództwo przed sąd miejscowo właściwy dla powoda). W wypadku prawidłowego skompletowania dokumentów sąd powinien wydać nakaz zapłaty, który w przypadku braku skutecznego sprzeciwu, uprawomocni się po 14 dniach od doręczenia nakazu pozwanemu (powód również otrzymuje odpis nieprawomocnego nakazu).

Po uprawomocnieniu nakazu zapłaty, sąd nada mu klauzulę wykonalności i prześle powodowi tak sporządzony dokument. Nakaz opatrzony klauzulą stanowi tytuł wykonawczy umożliwiający przymusowe dochodzenie nieuregulowanej należności w postępowaniu prowadzonym przez komornika sądowego, na podstawie kierowanego przez wierzyciela (dotychczas powoda) wniosku o wszczęcie egzekucji. We wniosku należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy. Najszybszym i statystycznie najskuteczniejszym sposobem egzekucji jest egzekucja z rachunku bankowego dłużnika, zatem godnym polecenia jest wskazanie we wniosku numeru rachunku bankowego dłużnika. Będzie to numer, na który przelana została uprzednio kwota niezwróconej pożyczki lub numer uzyskany od operatora systemu (jeżeli przelew kwot w systemie pożyczkowym odbywa się za jego pośrednictwem).

Nadchodząca nowelizacja przepisów dotyczących podpisu elektronicznego, której projekt został ostatnio przyjęty przez rząd, budzi mieszane uczucia. Z jednej strony Ministerstwo Gospodarki, odpowiadające za projekt, wskazuje na szereg zmian ułatwiających wykorzystanie tej użytecznej instytucji w obrocie prawnym, z drugiej zaś publikacje prasowe wskazują, iż dokonywane zmiany są natury redakcyjnej lub nie wnoszą do praktyki nic istotnego. Obie strony pomijają jednak być może najistotniejszy skutek projektu, tj. zmianę przepisów Kodeksu cywilnego.

W art. 57 projektu nowelizacji dokonuje się przede wszystkim zmian w zakresie usunięcia z art. 78 § 2 kc wskazującego zrównanie oświadczenia woli, opatrzonego bezpiecznym podpisem elektronicznym, weryfikowanym przy pomocy kwalifikowanego certyfikatu oraz wprowadzenia nowego art. 781 kc, precyzującego składanie oświadczeń woli w formie elektronicznej. W powyższym zakresie wprowadzono do obrotu cywilnego nową formę czynności prawnej, odrębną od formy pisemnej, ale z nią równoważną.

Wprowadzenie powyższej instytucji, w świetle dotychczas obowiązujących przepisów, budzi jednak wątpliwości. Przede wszystkim należy wskazać, iż w ustawie, a przede wszystkim w obrocie gospodarczym, pojawiają się obok siebie dwie podobne z nazwy, ale różne w zakresie skutków prawnych, formy składania oświadczenia woli. Obok statuowanego dotychczas w art. 60 kc „oświadczenia woli wyrażonego w postaci elektronicznej”, którą praktyka obrotu elektronicznego zrównała z zawieraniem umów w formie ustnej, pojawia się forma szczególna, zrównana z formą pisemną, „oświadczenia woli w formie elektronicznej”. Różnica między nimi polega na różnym skutku prawnym (w wypadku, gdy za ich pomocą dokonywane są czynności prawne wymagające zgodnie z ustawą formy pisemnej) oraz opatrzeniu nowej formy podpisem elektronicznym. Powyższe rozróżnienie nie wynika z treści nowelizacji lub jej uzasadnienia, ale jest niezbędne w związku z koniecznością (i brakiem przeciwnego ustawowego ustalenia, w szczególności braku zmian w art. 60 i 61 kc) funkcjonowania w obrocie gospodarczym możliwości zawierania umów i składania oświadczeń woli bez użycia podpisu elektronicznego. Co więcej, wobec treści art. 5 ust. 5 projektu nowelizacji wskazującego, iż „dane w postaci elektronicznej opatrzone podpisem kwalifikowanym wywołują skutek prawny dokumentu z podpisem własnoręcznym” oraz wobec proponowanego brzmienia art. 781 kc, który intencjonalnie (zgodnie z treścią uzasadnienia projektu ustawy) rezygnuje z użycia terminu „podpisu kwalifikowanego” i odnosi się także do sytuacji, w których użyto „zaawansowanego podpisu elektronicznego”, w obrocie pojawiają się trzy zbieżne wobec siebie formy dokonania czynności prawnej o skutkach formy pisemnej. Odpowiednio mamy więc do czynienia z formą pisemną „sensu stricto”, polegającą na opatrzeniu dokumentu własnoręcznym podpisem, formą elektroniczną, która opatrzona zaawansowanym lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym spełnia wymogi złożenia oświadczenia woli w formie pisemnej, chyba iż inaczej określono w przepisach lub czynności prawnej, oraz formą pisemną w postaci formy elektronicznej, podpisaną podpisem kwalifikowanym, niosącą ze sobą skutki prawne złożenia podpisu własnoręcznego.

Wskazanemu powyżej rozumowaniu nie trudno zarzucić karkołomność, ale biorąc pod uwagę treść projektu nowelizacji, a w szczególności regułę racjonalnego prawodawcy, stanowi ona jedyną możliwość, aby nieprecyzyjnej nowelizacji, przypisać dające się opisać skutki prawne. Być może cały problem wynika z faktu użycia w nowelizacji art. 781 kc określenia odnoszącego się także do zaawansowanego podpisu elektronicznego, przy jednoczesnym wskazaniu w treści nowelizacji o podpisach elektronicznych skutków prawnych użycia podpisu kwalifikowanego w postaci zrównania z podpisem własnoręcznym. Rozróżnienie obydwu, niemalże identycznych w skutkach, form składania oświadczeń woli, podkreślone jest jednak w przepisach zmieniających nowelizacji. Projekt dla uznania skutków użycia podpisu elektronicznego (w szczególności w zakresie czynności urzędowych i procesowych) w niektórych zmianach przepisów wymaga użycia podpisu kwalifikowanego, w innych zaś za wystarczające uznaje użycie zaawansowanego podpisu elektronicznego. Tym samym w zakresie analizy skutków użytkowania w obrocie cywilnoprawnym podpisu kwalifikowanego i zaawansowanego podpisu elektronicznego, obok identycznego waloru prawnego (skutek taki jak czynność dokonana w formie pisemnej) należy uznać, iż główna różnica między nimi polega na tym, że w wypadku zaawansowanego podpisu elektronicznego strony czynności mogą umownie ograniczyć skuteczność użycia lub skuteczność taka może być wyłączona przepisami prawa, natomiast w wypadku podpisu kwalifikowanego będzie on zawsze prawidłowym sposobem pisemnego złożenia oświadczenia woli, bez względu na zamiar stron.

Generalną reguła jest, że najemcy nie wolno dokonywać w lokalu zmian, które mogłyby się okazać sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Wyjątkiem od tej zasady określonym przez przepisy Kodeksu cywilnego jest założenie w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, pod warunkiem jednak, że sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom oraz nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

W zakresie instalacji, o którym mowa powyżej i innych im podobnych, najemca nie musi uzyskać zgody wynajmującego na dokonanie zmian. Co więcej w przypadku, gdy do założenia wskazanych powyżej urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania, za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

W przypadku, gdy najemca nie może uzyskać od właściciela wymaganego w danych okolicznościach współdziałania, albo gdy właściciel nie wyraża zgody na zainstalowanie instalacji, o których mowa powyżej, najemca może wystąpić przeciwko niemu do sądu o nakazanie określonego działania – umożliwienia najemcy założenia określonej instalacji – i o wyrażanie zgody. Jeżeli sąd uwzględni żądanie najemcy, prawomocny wyrok zastępuje zgodę wynajmującego.

W razie zmian w przedmiocie najmu innych niż określone powyżej, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, uzależniają ich wprowadzenie od uzyskania zgody wynajmującego oraz sporządzenia przez strony odrębnej umowy w formie pisemnej, określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Zasady rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawione są, w ramach ogólnej zasady swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). W tym miejscu konieczne jest wyjaśnienie, że wszelkiego rodzaju inwestycje najemcy w lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy najmu, zarówno te, których najemca może dokonywać bez zgody właściciela, jak i te, co do których taka zgoda jest wymagana, winny być traktowane jak jego ulepszenia, które powinny zostać rozliczone między stronami.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwraca się uwagę na wyłomy od tej zasady, wskazując na to, że nie każda wymiana urządzenia stanowiącego wyposażenie lokalu będzie jego ulepszeniem. Jak bowiem wynika z treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14.9.2000 r. (V CKN 8/00, OSNC 2001, Nr 6, poz. 84), dokonana przez najemcę, za zgodą wynajmującego wymiana sprawnego i spełniającego swą funkcję urządzenia, nie jest ulepszeniem mieszkania w rozumieniu wskazanych powyżej przepisów. W takiej sytuacji wynajmującego nie obciążają skutki zainstalowania urządzenia alternatywnego, a w szczególności koszty jego instalacji i koszty przystosowania określonych elementów konstrukcji budynku.

Od tzw. ulepszeń przedmiotu najmu należy odróżnić drobne nakłady związane z korzystaniem z lokalu, które co do zasady, tzn. jeżeli strony umowy nie postanowiły inaczej, obciążają najemcę.

Zalicza się do nich w szczególności takie czynności jak drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewanie lokalu, dopływu i odpływu wody.

Udzielając prokury, przedsiębiorca powinien się liczyć z sytuacją, iż prokurent umocowany będzie do dokonywania, co do zasady, wszelkich czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Zasadą jest bowiem, iż prokury nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich. Jednakże, art. 109⁵ Kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od tej zasady, stanowiąc, iż prokurę można ograniczyć do zakresu spraw wpisanych do rejestru oddziału przedsiębiorstwa (prokura oddziałowa). Przepis ten jest więc jedynym przypadkiem, kiedy można ograniczyć zakres umocowania prokurenta ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich.

Warto zwrócić uwagę, iż mimo, że pojęcie oddziału ma kluczowe znaczenie dla określenia zakresu prokury oddziałowej, Kodeks cywilny nie definiuje go. W praktyce przyjmuje się tu definicję oddziału zawartą w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, zgodnie z którą jest nim wyodrębniona i samodzielna organizacyjnie część działalności gospodarczej, wykonywana przez przedsiębiorcę poza siedzibą przedsiębiorcy lub głównym miejscem wykonywania działalności. Prokura oddziałowa jest zatem pomyślana dla przedsiębiorców prowadzących przedsiębiorstwo o znacznych rozmiarach, rozbudowane w stopniu powodującym funkcjonowanie wyodrębnionych wewnętrzne jednostek organizacyjnych, jak właśnie oddziały.

Istotą prokury oddziałowej jest więc udzielenie przez przedsiębiorcę pełnomocnictwa, które obejmować będzie wszelkie czynności sądowe i pozasądowe, związane z przedmiotem działalności prowadzonej przez oddział. Celem tej instytucji jest zatem umożliwienie udzielenia prokury osobie znającej sprawy danego oddziału z ograniczeniem wyłącznie do tego rodzaju spraw i eliminacja tym samym spraw, w których nie jest on wystarczająco zorientowany. Jednocześnie prokura taka prowadzić będzie do umocnienia ochrony interesu przedsiębiorcy korzystającego z prokury w swojej działalności. Uniemożliwia ona bowiem dokonywanie przez prokurenta czynności nie związanych z działalnością oddziału przedsiębiorcy, a których przedsiębiorca nie chciałby przekazać takiemu prokurentowi.

Decyzje organów administracji publicznej mogą być zaskarżane do sądu administracyjnego z powodu ich niezgodności z prawem. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia sprawy przez organ administracji a przekonana o swoich racjach, po wyczerpaniu środków zaskarżenia, może wnieść skargę w tej sprawie do sądu administracyjnego. Pamiętać trzeba, że uzasadnienie decyzji stanowi jej integralną część, dlatego przedmiotem skargi może być wyłącznie uzasadnienie decyzji (a nie jej sentencja, która może odpowiadać prawu).

Sprawę zaskarżenia decyzji administracyjnej (jak i innych orzeczeń organów administracji) do sądu reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: ustawa). W świetle ustawy sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stąd sprawują też nadzór nad orzeczeniami wydawanymi przez te organy. Sąd orzeka więc nie tylko w sprawach skarg na decyzje administracyjne, lecz również w sprawach skarg na postanowienia, pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego czy akty prawa miejscowego. Czasem przedmiotem skargi do sądu jest też bezczynność organu, który nie załatwił sprawy w terminie, a projekt zmiany ustawy przewiduje też możliwość zaskarżenia do sądu przewlekłości postępowania (pełen katalog przedmiotowy w tej kwestii zawiera art. 3 ustawy).

Skarga powinna zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowana, imię i nazwisko (nazwę) stron wraz z adresami zamieszkania (siedziby), oznaczenie rodzaju pisma (tytuł „skarga”), wskazanie zaskarżonej decyzji (data wydania, numer, w jakiej sprawie ją wydano), podanie nazwy organu, który ją wydał a także osnowę skargi oraz jej uzasadnienie (określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, czyli sformułowanie czego strona się domaga i przedstawienie argumentów swego stanowiska), podpis oraz wymienienie załączników (jeśli skarżący nie dołącza żadnych dokumentów, załącznikiem będzie odpis skargi).

Uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny (każdy, kogo praw lub obowiązków dotyczy zaskarżana decyzja). Kilku uprawnionych do wniesienia skargi może w jednej sprawie występować w roli skarżących, jeżeli ich skargi dotyczą tej samej decyzji. Pamiętać jednak trzeba, że skargę można wnieść po wyczerpaniu środków zaskarżenia, czyli w sytuacji, w której stronie nie przysługuje zgodnie z prawem żaden środek zaskarżenia (zażalenie, odwołanie lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy). Natomiast w sytuacji, w której przepisy prawa nie przewidują środków zaskarżenia w danej sprawie, skargę na akty lub czynności można wnieść po uprzednim wezwaniu na piśmie właściwego organu do usunięcia naruszenia prawa (najczęściej organ będzie miał wówczas 14 dni na załatwienie sprawy).

Skargę wnosi się w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu decyzji przez organ administracji. Skargi nie wnosi się bezpośrednio do sądu, lecz za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (którego bezczynność są przedmiotem skargi). Zastosowanie tej konstrukcji pozwala m. in. na zapoznanie się organu z treścią skargi, udzielenie odpowiedzi na nią a przede wszystkim na uwzględnienie skargi w całości, jeśli organ uzna ją za zasadną. W takim przypadku nie dojdzie do przekazywania skargi do sądu i sprawa zakończy się na etapie czynności dokonanych przez organ. Jeśli jednak wniesiemy skargę bezpośrednio do sądu administracyjnego, sąd ten przekaże wprawdzie sprawę właściwemu organowi, jednak terminem wniesienia skargi będzie data jej wpływu do organu, a nie termin nadania do sądu. Ryzyko przekroczenia terminu spoczywa więc na skarżącym.

Pamiętać też trzeba, że wniesienie skargi na decyzję nie wstrzymuje „automatycznie” jej wykonania, choć organ administracji może ją wstrzymać tak z urzędu, jak i na wniosek skarżącego. Również sąd administracyjny, do którego wpłynęła skarga, może wstrzymać wykonanie zaskarżonej decyzji. Jeśli więc skarżącemu na tym zależy, powinien w skardze umieścić wniosek o wstrzymanie zaskarżonej decyzji i krótko go uzasadnić.

To, czym jest wspólnota mieszkaniowa, na jakich zasadach funkcjonuje, jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali oraz jaki jest sposób reprezentowania wspólnoty reguluje ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U 00 nr 80 poz. 903 z późn. zmianami).

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej związane jest zarówno z prawami jak i obowiązkami poszczególnych właścicieli lokali.

Obowiązki właściciela lokalu

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu,
• utrzymywanie lokalu w należytym stanie,
• przestrzeganie porządku domowego,
• uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie będzie utrudniał korzystania przez innych współwłaścicieli
• współdziałanie w ochronie wspólnego dobra,
• zezwolenie na wejście do lokalu w sytuacjach określonych w ustawie (tj. w sytuacji wykonywania remontów, konserwacji, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, prac instalacyjnych budynku, jego części lub innych lokali),
• ponoszenie kosztów zarządu wspólnoty mieszkaniowej
• ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej udziałowi współwłaściciela w nieruchomości

Prawa właściciela lokalu

• współkorzystanie z nieruchomości wspólnej,
• współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną
• udział w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów,
• określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w tym wybór zarządu,
• żądanie od wspólnoty wynagrodzenia, w sytuacji pełnienia obowiązków członka zarządu,
• uczestniczenie w zebraniach wspólnoty,
• podejmowanie uchwał

Zarząd wspólnoty
Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie wspólnoty, zarówno w stosunkach zewnętrznych jak i wewnętrznych (tj. pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali) powierzone zostało zarządowi wspólnoty. Powołanie zarządu nie jest jednak co do zasady obowiązkowe. Konieczność wyboru zarządu jedno lub wieloosobowego pojawia się w sytuacji gdy suma lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest wyższa niż siedem. Istotne jest również, iż funkcję członka zarządu może pełnić wyłącznie osoba fizyczna – wybrana spośród właścicieli lokali lub nie będąca właścicielem lokalu. W zależności od rodzaju czynności podejmowanych przez zarząd, mogą one być wykonywane przez zarząd samodzielnie lub z udziałem wspólnoty. Kryterium podziału stanowi zaliczenie danej sprawy do czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie. Podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, z której wynikać będzie zgoda na dokonanie danej czynności oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest katalogiem przykładowym. Z uwagi na różnorodność spraw, jakie mogą zaistnieć w praktyce funkcjonowania wspólnoty, nie istnieje możliwość ustalenia katalogu powyższych czynności w sposób wyczerpujący. Oznacza to, że w art. 22 ust 3 ustawy o własności lokali wskazano tylko niektóre czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Należą do nich:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
8. nabycie nieruchomości,
9. wytoczenie powództwa w przedmiocie sprzedaży lokalu właściciela (w związku z m.in. zaległościami w opłatach, naruszaniem porządku domowego),
10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali mogą zostać podjęte na zebraniu wspólnoty, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub poprzez głosy oddane częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.