Miesiąc: czerwiec 2007

Umowy o zakazie konkurencji cieszą się co raz większą popularnością. Dotyczy to zarówno umów przewidujących zakaz konkurencji w trakcie obowiązywania umowy o pracę, jak i umów dotyczących zakazu konkurencji po ustaniu stosunku pracy. Te drugie wywołują jednak znacznie więcej emocji, między innymi ze względu na przewidywane w nich – czasem bardzo wysokie – kary umowne. Zastrzeżenie kary umownej ma ten skutek, że w razie naruszenia zakazu konkurencji przez byłego pracownika pracodawca może dochodzić kary w oznaczonej w umowie wysokości bez konieczności wykazywania wysokości szkody, a nawet faktu jej powstania. W określonych przypadkach – o których będzie mowa niżej – pracownik co prawda będzie mógł żądać obniżenia wysokości kary, niemniej jednak to na nim będzie ciążył obowiązek udowodnienia okoliczności uzasadniających miarkowanie kary. Tym samym dochodzenie naprawienia szkody przez pracodawcę na podstawie zastrzeżonej kary umownej może odbywać się szybciej i sprawniej niż dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Na wstępie trzeba podkreślić, że w umowie o zakazie konkurencji na okres trwania stosunku pracy zamieszczenie kary umownej jest niedopuszczalne. Przepis art. 1011 § 1 kodeksu pracy (dalej: kp) stanowi bowiem, że szkoda poniesiona przez pracodawcę wskutek naruszenia przez pracownika zakazu konkurencji przewidzianego w takiej umowie może być dochodzona na zasadach określonych w przepisach rozdziału I w dziale piątym tj. „Zasady odpowiedzialności pracownika za szkodę wyrządzoną pracodawcy”. Przepisy tego rozdziału – jak i pozostałe przepisy kodeksu pracy – nie przewidują natomiast możliwości stosowania kar umownych. W odniesieniu do umowy o zakazie konkurencji po ustaniu stosunku pracy kodeks pracy również nie przewiduje wprost możliwości stosowania kar umownych. Brak jest jednak odesłania do przepisów regulujących zasady odpowiedzialności pracownika wobec pracodawcy, w związku z czym w tej kwestii należy stosować – na podstawie art. 300 kp – przepisy kodeksu cywilnego (dalej: kc), w tym art. 483 tego kodeksu dotyczący kary umownej. Można co prawda spotkać odmienne poglądy, jednak Sąd Najwyższy konsekwentnie stoi na stanowisku, że zastrzeganie kar umownych w umowach o zakazie konkurencji po ustaniu stosunku pracy jest dopuszczalne (por. wyrok SN z dnia 5.04.2005 r., I PK 196/04 OSNP 2). Trzeba przy tym podkreślić, że kara umowna w umowie o zakazie konkurencji może być zastrzeżona wyłącznie na rzecz pracodawcy na wypadek naruszenia zakazu przez byłego pracownika. Nie można natomiast zastrzec kary umownej na rzecz byłego pracownika w razie nie wypłacenia przez pracodawcę odszkodowania, ponieważ świadczenie pracodawcy ma charakter pieniężny. Kara umowna – zgodnie z art. 483 § 1 kc może natomiast zabezpieczać wyłącznie wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, aby zastrzec odsetki umowne na wypadek wystąpienia opóźnień w zapłacie odszkodowania przez pracodawcę. Wysokość kary umownej na wypadek naruszenia zakazu konkurencji po ustaniu stosunku pracy w zasadzie może zostać ustalona dowolnie. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku naruszenia zakazu konkurencji pracodawca będzie mógł dochodzić zapłaty kary umownej w pełnej wysokości. Były pracownik ma bowiem prawo żądania obniżenia kary, jeżeli jej wysokość jest rażąco wygórowana. Przy rozstrzyganiu tej kwestii sąd będzie brał pod uwagę przede wszystkim charakter naruszenia zakazu oraz jego skutki, czyli rozmiar szkody wyrządzonej przez byłego pracownika. Może także posiłkowo odwołać się do wysokości odszkodowania, jakie wypłacane jest byłemu pracownikowi na podstawie art. 1012 § 1 kp. Aby więc zapis dotyczący kary umownej był w pełni skuteczny, wysokość kary obciążającej byłego pracownika powinna być także adekwatna do odszkodowania, które pracownik otrzymuje od pracodawcy. Wbrew pozorom w niektórych przypadkach może się też zdarzyć, że zastrzeżenie kary umownej w umowie o zakazie konkurencji będzie niekorzystne dla pracodawcy.

Przykład:
Pracodawca zawarł z pracownikiem umowę o zakazie konkurencji po ustaniu stosunku pracy określając, że w przypadku naruszenia zakazu pracownik zapłaci karę umowną w wysokości 200.000 zł. Umowa nie zawierała żadnych dodatkowych postanowień na temat zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej pracownika. Po ustaniu stosunku pracy – w okresie obowiązywania umowy o zakazie – były pracownik naruszył zakaz konkurencji, w wyniku czego wyrządził szkodę, której wysokość wyniosła 300.000 zł. Pracodawca będzie mógł się domagać w tym przypadku jedynie kwoty 200.000 zł, ponieważ art. 484 § 1 kc wprowadza zasadę, zgodnie z którą wyłączona jest możliwość dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej. Gdyby natomiast kara umowna nie została zastrzeżona, to pracodawca mógłby dochodzić w takiej sytuacji szkody w pełnej wysokości tj. 300.000 zł. W związku z powyższym w razie zastrzeżenia kary umownej w umowie o zakazie konkurencji – ale także w każdej innej umowie – warto pamiętać o umieszczeniu postanowienia przewidującego możliwość dochodzenia przez pracodawcę odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej. Pracodawca nie będzie miał możliwości domagania się kary umownej także w przypadku, gdy ze swojej strony nie dopełni obowiązku wypłacenia na rzecz byłego pracownika odszkodowania określonego w umowie o zakazie konkurencji. W takiej sytuacji – na podstawie art. 1012 § 2 kodeksu pracy – zakaz konkurencji przestaje wiązać byłego pracownika i podjęcie przez niego działalności konkurencyjnej nie będzie uprawniać do żądania zapłaty kary umownej. Nie oznacza to jednak, że opóźnienie w wypłacie odszkodowania zawsze zwalniać będzie byłego pracownika z zakazu konkurencji i obowiązku zapłaty kary umownej – jeżeli będzie to tylko niewielkie opóźnienie to zakaz będzie wiązał nadal, z tym że pracownikowi należeć się będą odsetki za opóźnienie płatności (zob. wyrok SN z dnia 10.10.2003 r., I PK 528/2002). Jeżeli więc pracodawca ma świadomość, że nie będzie w stanie zapłacić odszkodowania w ustalonym terminie, to powinien poinformować o tym byłego pracownika, zastrzegając, że to niewielkie opóźnienie płatności odszkodowania nie powinno być traktowane jako zwolnienie z zakazu konkurencji. Na koniec przypomnieć trzeba, że nie z każdym pracownikiem można zawrzeć umowę o zakazie konkurencji po ustaniu stosunku pracy. Kodeks pracy ogranicza tę możliwość do pracowników mających dostęp do szczególnie ważnych informacji (przede wszystkim stanowiących tajemnicę przedsiębiorstwa), których ujawnienie mogłoby narazić pracodawcę na szkodę. Przepisy nie definiują pojęcia „szczególnie ważnych informacji” wobec czego umowy o zakazie konkurencji mogą być podpisywane ze stosunkowo szeroką grupą pracowników. Poza tym należy pamiętać, że w związku z zawarciem takiej umowy byłemu pracownikowi przysługiwać będzie odszkodowanie, nie niższe niż określone w art. 1012 § 3 kp. W tym miejscu warto zaznaczyć, że odszkodowanie przysługuje pracownikowi nawet wtedy, gdy w umowie o zakazie konkurencji nie określi się jego wysokości lub postanowi się o nieodpłatności umowy.

Dobre praktyki spółek giełdowych to zbiór zasad dotyczących szeroko rozumianego zarządzania spółką giełdową, którego celem jest zapewnienie tzw. ładu korporacyjnego. Regulacja ta przewiduje wyższe niż kodeks spółek handlowych standardy wewnętrznej organizacji spółek i ich bieżącego funkcjonowania, kładąc szczególny nacisk na „demokratyczne” ukształtowanie relacji i transparentność działania spółki. W najbliższym czasie wprowadzone zostaną pewne zmiany w zakresie zasad ładu korporacyjnego – „Dobre Praktyki w Spółkach Publicznych 2005” mają zostać zastąpione „Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW” (dalej: Dobre Praktyki 2007). Wstępna część Dobrych Praktyk 2007 to „Rekomendacje dotyczące dobrych praktyk spółek giełdowych”, które nie mają charakteru wiążącego, lecz stanowią „wyraz właściwych tendencji i sposobów układania relacji wewnętrznych i relacji z otoczeniem spółek”. „Rekomendacje” wskazują przy tym na najistotniejsze zasady, które powinny leżeć u podstaw funkcjonowania spółek giełdowych, akcentując zdecydowanie zasadę równouprawnienia akcjonariuszy w relacjach ze spółką. W tej części Dobrych Praktyk 2007 znalazły się również zapisy dotyczące pozycji członka rady nadzorczej, kładące szczególny nacisk na jego profesjonalizm i niezależność. Autorzy Dobrych Praktyk 2007 nie zapomnieli także o wynagrodzeniach członków organów spółek – wynagrodzenie powinno „wiązać się z zakresem zadań i odpowiedzialności wynikających z pełnionych funkcji oraz odpowiadać wielkości spółki i pozostawać w rozsądnym stosunku do wyników ekonomicznych”. W „Rekomendacjach” poruszone zostały także bardzo istotne z punktu widzenia inwestorów kwestie związane z polityką informacyjną spółek – dla zapewnienia przejrzystości i efektywności tej polityki sugeruje się, aby spółki giełdowe stosowały nowoczesne technologie, zapewniające szybkość, bezpieczeństwo i dostęp do informacji „niezbędnych do oceny sytuacji i perspektyw spółki oraz sposobu jej funkcjonowania i rozwiązań w zakresie nadzoru korporacyjnego”. Przechodząc do części Dobrych Praktyk 2007, które będą na mocy Regulaminu Giełdy obowiązkowe dla spółek, trzeba zacząć od regulacji skierowanej do zarządów spółek. W pierwszej kolejności wskazać można na obowiązki informacyjne, które zostały w znacznym stopniu rozszerzone. Obowiązkowe stanie się zamieszczanie na stronie internetowej między innymi raportów bieżących i okresowych, informacji na temat zdarzeń korporacyjnych, informacji o powiązaniu członka rady nadzorczej z akcjonariuszem, rocznego sprawozdania z działalności rady nadzorczej, a także raportów dotyczących stosowania zasad ładu korporacyjnego. Na stronie internetowej spółki powinny natomiast znaleźć się życiorysy zawodowe członków organów spółki, a także kandydatury osób zgłaszanych do organów spółki wraz z uzasadnieniem kandydatury. Z kolei zgodnie z Dobrymi Praktykami 2007 od 1 stycznia 2009 r. strona internetowa spółki giełdowej będzie musiała być prowadzona również w języku angielskim. Jeżeli chodzi o dobre praktyki dla rad nadzorczych wyróżnić należy zasadę, zgodnie z którą członek rady nadzorczej powinien przekazać zarządowi spółki informację na temat swoich powiązań z akcjonariuszem dysponującym akcjami reprezentującymi nie mniej niż 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu. Co istotne w Dobrych Praktykach 2007 zmodyfikowano i uzupełniono także kryteria, jakie powinien spełniać tzw. niezależny członek rady nadzorczej. Odnośnie zasad dotyczących akcjonariuszy zaznaczyć trzeba, że Dobre Praktyki 2007 zobowiązują do umożliwienia przedstawicielom mediów obecności na walnych zgromadzeniach. Z punktu widzenia akcjonariuszy istotny jest zapis, zgodnie z którym okres pomiędzy dniem ustalenia prawa do dywidendy a dniem wypłaty dywidendy nie powinien być dłuższy niż 15 dni roboczych. Dobre praktyki dotyczą tylko spółek giełdowych. Nie ma jednak przeszkód – a nawet jest wskazane – aby również spółki, które nie są notowane na giełdzie, kształtując zasady funkcjonowania, posiłkowały się zasadami corporate governance.

W spółkach akcyjnych aktywnością w wykonywaniu uprawnień korporacyjnych wykazują się zwykle podmioty dysponujące większym pakietem akcji, podczas gdy drobni akcjonariusze są zazwyczaj pasywni, ograniczając swoje bieżące uczestnictwo w spółce do pobierania dywidendy albo dochodów z obrotu akcjami na rynku wtórnym. Uchylanie się akcjonariuszy mniejszościowych od aktywnego uczestnictwa w walnych zgromadzeniach często podyktowane jest błędnym przeświadczeniem, że wzięcie udziału w zgromadzeniu jest procesem skomplikowanym, wymagającym od akcjonariusza złożonych organizacyjnie działań. Jakkolwiek decyzja o udziale w walnym zgromadzeniu wiąże się z koniecznością dopełnienia przez akcjonariusza pewnych czynności formalnych, to nie są one jednak aż na tyle złożone, aby uzasadniać całkowitą rezygnację z udziału w interesujących akcjonariusza zgromadzeniach. Walne zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie, które powinno być dokonane co najmniej na trzy tygodnie przed terminem zgromadzenia. W ogłoszeniu wskazuje się datę miejsce, godzinę i porządek obrad. Co do zasady walne zgromadzenia odbywają się w siedzibie spółki, chyba że statut zawiera odmienne postanowienia dotyczące miejsca zwoływania walnych zgromadzeń. Ogłoszenie stanowi dla akcjonariusza podstawową informację pozwalającą mu zdecydować czy w ogóle chce uczestniczyć w zgromadzeniu z uwagi na przedmiot obrad, a jeśli tak czy osobiście, czy też przez pełnomocnika. Ogłoszenie umieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz jeśli tak przewiduje statut spółki w prasie. Spółki zamieszczają informacje o terminach walnych zgromadzeń także na swoich stronach internetowych. Warto więc przeglądać prasę codzienną o zasięgu ogólnopolskim oraz witryny internetowe spółek, aby nie przeoczyć ogłoszenia o zwołaniu walnego zgromadzenia. Nic nie stoi także na przeszkodzie aby akcjonariusz kontaktował się z biurem zarządu, celem uzyskania telefonicznie informacji o ewentualnie planowanym zgromadzeniu. Ogłoszenie o walnym zgromadzeniu i porządku obrad ma istotne znaczenie, gdyż w przypadku, gdy zgromadzenie podejmie uchwały w sprawach nieobjętych ogłoszonym porządkiem obrad, akcjonariusz, który nie brał udziału w takim zgromadzeniu albo uczestnicząc sprzeciwił się powzięciu uchwały nieprzewidzianej w ogłoszonym porządku obrad, może taką uchwałę zaskarżyć do sądu. Istnieje także możliwość zwołania zgromadzenia bez ogłaszania w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, ale tylko wówczas, gdy wszystkie akcje spółki są akcjami imiennymi. Walne zgromadzenie może być wtedy zwołane za pomocą listów poleconych lub pocztą kurierską, za pisemnym potwierdzeniem odbioru, wysłanych co najmniej dwa tygodnie przed terminem zgromadzenia. Dzień wysłania listów uważa się za dzień ogłoszenia. Zamiast listu poleconego lub przesyłki nadanej pocztą kurierską, zawiadomienie może być wysłane akcjonariuszowi pocztą elektroniczną, jeżeli uprzednio wyraził na to pisemną zgodę, podając adres, na który zawiadomienie powinno być wysłane. Uprawnieni z akcji imiennych i świadectw tymczasowych mają prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, jeżeli zostali wpisani do prowadzonej przez zarząd księgi akcyjnej co najmniej na tydzień przed odbyciem zgromadzenia. W przypadku zbycia akcji imiennych lub świadectw tymczasowych, ich nabywca chcąc brać udział w zgromadzeniu powinien zgłosić ten fakt zarządowi spółki wraz z wnioskiem o wpis zmiany w osobie właściciela akcji lub świadectw tymczasowych do księgi akcyjnej. Posiadacz akcji na okaziciela aby wziąć udział w walnym zgromadzeniu musi złożyć w spółce swoje akcje (dokumenty akcji) co najmniej na tydzień przed terminem walnego zgromadzenia i nie odbierać ich przed zakończeniem obrad zgromadzenia. Zamiast akcji może być złożone zaświadczenie o zdeponowaniu akcji u notariusza albo w banku lub firmie inwestycyjnej, wskazanym w ogłoszeniu o zwołaniu walnego zgromadzenia. Zaświadczenie takie również musi być doręczone spółce co najmniej na 7 dni przed terminem zgromadzenia. W zaświadczeniu o zdeponowaniu akcji należy wymienić numery akcji oraz zaznaczyć, że akcje nie będą wydawane przed ukończeniem walnego zgromadzenia.
Akcjonariusze spółek publicznych posiadający akcje zdematerializowane powinni natomiast w powyższym terminie złożyć w spółce imienne świadectwa depozytowe wystawione przez podmiot prowadzący ich rachunek papierów wartościowych. Udział akcjonariusza w walnym zgromadzeniu zależy nie tylko od złożenia w spółce akcji na okaziciela (zaświadczenia lub świadectwa depozytowego ) we wskazanym wyżej terminie i według opisanego sposobu, ale także od tego, aby akcje nie zostały przed zakończeniem zgromadzenia przez akcjonariusza odebrane. Decydując się na odebranie złożonych w spółce akcji w tygodniu przed rozpoczęciem zgromadzenia lub w trakcie trwania zgromadzenia, akcjonariusz traci prawo do udziału w takim zgromadzeniu. W przypadku zaświadczenia o zdeponowaniu akcji u notariusza lub instytucji finansowej, zaświadczenie to w swej treści powinno zawierać nieodwołalne oświadczenie akcjonariusza, że nie będzie żądał wydania akcji z depozytu przed zakończeniem zgromadzenia. Akcjonariusz spółki publicznej chcący uczestniczyć w zgromadzeniu nie powinien natomiast odbierać przed zakończeniem obrad złożonego w spółce świadectwa depozytowego. Lista akcjonariuszy uprawnionych do udziału w zgromadzeniu, podpisana przez zarząd, powinna być wyłożona w lokalu zarządu przez trzy dni powszednie przed odbyciem walnego zgromadzenia. Akcjonariusz może przeglądać listę akcjonariuszy w lokalu zarządu oraz żądać odpisu listy za zwrotem kosztów jego sporządzenia. Listę przeglądać może każdy akcjonariusz, nie tylko umieszczony na liście. Lista nie ma wiążącego charakteru i akcjonariusz, który spełnił warunki do udziału w zgromadzeniu, a nie został uwzględniony na liście, może żądać sprostowania lub uzupełnienia listy. Akcjonariusze mogą uczestniczyć w walnym zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocników. Nie ma także przeszkód, aby ta sama osoba była pełnomocnikiem kilku akcjonariuszy, natomiast jeden akcjonariusz może mieć tylko jednego pełnomocnika ( nie może mieć kilku pełnomocników ). Pełnomocnikiem akcjonariusza może być każda osoba, za wyjątkiem członka zarządu i pracownika spółki. Pełnomocnikiem można zatem ustanowić także innego akcjonariusza. Pełnomocnictwo do udziału w zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu powinno być udzielone przez akcjonariusza na piśmie pod rygorem nieważności. Pełnomocnik przedstawia dokument pełnomocnictwa na walnym zgromadzeniu przy sporządzaniu listy obecności. Jeśli się spóźni powinien wnieść o uzupełnienie listy obecności i złożyć równocześnie otrzymane od akcjonariusza pełnomocnictwo.
Przyjmuje się, że pełnomocnictwo swym zakresem obejmuje nie tylko upoważnienie do udziału w zgromadzeniu i wykonywania w imieniu akcjonariusza prawa głosu, ale także upoważnia pełnomocnika do podejmowania na zgromadzeniu wszelkich innych czynności, jakie uzna za zasadne (może zabierać głos, składać wnioski czy zgłaszać sprzeciw co do podjęcia określonej uchwały). Udzielane przez akcjonariusza pełnomocnictwo może być jednorazowe (do udziału w jednym, konkretnym zgromadzeniu), na czas określony albo bezterminowe (do odwołania). Z praktycznego punktu widzenia najgodniejsze jest udzielanie pełnomocnictw na każde zgromadzenie z osobna, gdyż dokument pełnomocnictwa zarząd zobowiązany jest dołączać do księgi protokołów. W innym wypadku należałoby dysponować uwierzytelnionym notarialnie odpisem oryginału pełnomocnictwa.

Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe może być zabezpieczone, co do zasady, przed terminem płatności podatku, w sytuacji gdy zachodzi uzasadniona obawa, że nie zostanie ono wykonane (art. 33 § 1). Zgodnie z § 2 tego artykułu zabezpieczenia można dokonać również w toku postępowania podatkowego lub kontroli skarbowej, jeszcze przed wydaniem decyzji zarówno ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, jak i określającej wysokość tego zobowiązania, czy też określającej wysokość zwrotu podatku – a zatem jeszcze przed powstaniem zobowiązania podatkowego. W tym ostatnim przypadku podstawową przesłanką dopuszczalności zabezpieczenia jest prawdopodobieństwo niewykonania tego zobowiązania.

W kontekście art. 33 § 4 Ordynacji podatkowej organ podatkowy, na podstawie posiadanych danych co do wysokości podstawy opodatkowania, określa w decyzji o zabezpieczeniu:

(a) przybliżoną kwotę zobowiązania podatkowego (jeżeli zabezpieczenie następuje przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego lub

(b) przybliżoną kwotę zobowiązania podatkowego oraz kwotę odsetek za zwłokę należnych od tego zobowiązania na dzień wydania decyzji o zabezpieczeniu (jeżeli zabezpieczenie następuje przed wydaniem decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego).

Samo zabezpieczenie następuje w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji lub w jednej ze wskazanych w art. 33d form, tj. w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, poręczenia banku, weksla z poręczeniem wekslowym banku, czeku potwierdzonego przez krajowy bank wystawcy czeku, zastawu rejestrowego na prawach z papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub NBP lub w formie depozytu w gotówce.

W jaki sposób można wyegzekwować od wspólnoty zmianę najemcy sklepu w naszym budynku. Wraz z kilkoma mieszkańcami nie jestem zadowolona z tego, że w sklepie sprzedawany jest alkohol. Wolałabym, aby było ciszej obok domu, bez awantur i wybryków amatorów wyskokowych trunków. Jak to zmienić?

Odpowiedź:
Sprawy związane z zarządem nieruchomością wspólną reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903). Zmiana najemcy sklepu związana będzie z podjęciem przez wspólnotę stosownej uchwały. Ustawa ta w kwestii dotyczącej podejmowania decyzji związanych z wykonywaniem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w spółdzielniach odsyła do art. 199 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93). Stanowi on, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dla swej skuteczności zgoda musi być wyrażona w formie uchwały właścicieli lokali. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dlatego też zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jaką jest wynajmowany określonemu najemcy sklep, wymaga podjęcia stosownej uchwały przez współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą więc decydować komu i na jakich zasadach najlepiej wynająć nieruchomość.