Paweł Zouner, aplikant adwokacki Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy w rozmowie z Agencją Informacyjną Newseria przedstawia konkretne rozwiązania w zakresie dochodzenia swoich praw w ramach procedury odszkodowawczej wobec gminy.
Sytuacja dotyczy wielu właścicieli nieruchomości, którzy przez lata nie mają dostępu do swoich mieszkań, na skutek wadliwego przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów. Chodzi o art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stwierdza, że możliwość realizacji wyroku eksmisyjnego zostaje wstrzymana do momentu aż gmina złoży dłużnikowi ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ustawa nie przewiduje natomiast żadnego terminu końcowego wstrzymania postępowania egzekucyjnego. W konsekwencji, z uwagi na brak wystarczającej liczby lokali socjalnych, na realizację wyroku eksmisyjnego czeka się 5-6 lat, a w tym czasie właściciel nie ma dostępu do swojego mieszkania.
– W wyroku eksmisyjnym sąd nakazuje gminie wyznaczenie lokalu socjalnego. Postępowanie egzekucyjne wszczęte po zakończeniu postępowania sądowego jest zawieszone do momentu wyznaczenia przez gminę tego lokalu socjalnego. W związku z tym eksmisja jest w praktyce niemożliwa bez wyznaczenia tego lokalu zastępczego. Niestety właściciel zmuszony jest do tego, żeby oczekiwać na decyzję gminy w tej sprawie – mówi Paweł Zouner.
Jak donosi Agencja Informacyjna Newseria Rzecznik Praw Obywatelskich skierował pismo do ministra sprawiedliwości Jarosława Gowina, w którym podkreślił, że wspomniany przepis ustawy o ochronie praw lokatorów narusza konstytucyjne prawo własności oraz prawo do sądu, bo nie pozwala na realizację prawomocnego wyroku o eksmisję. Rzecznik zaapelował o zmianę przepisów i wpisanie do nich terminu, w jakim gmina musi dostarczyć lokal socjalny lokatorowi, na którym ciąży wyrok eksmisyjny.
Jednak prawo daje teraz właścicielowi mieszkania możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy za czas, przez który niechciany najemca zajmuje bezprawnie jego lokal.
– Można w tym wypadku dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych z art. 417 Kodeksu cywilnego, bo ustawa o ochronie praw lokatorów odsyła w tej sytuacji do przepisów kodeksowych – wyjaśnia Paweł Zouner. – Odszkodowanie to powinno obejmować przede wszystkim czynsz, jaki mógłby uzyskiwać właściciel w okresie, w którym bezprawnie zajmowany jest jego lokal oraz w niektórych przypadkach również opłaty dodatkowe związane z korzystaniem z lokalu. Oczywiście wszystkie te opłaty byłyby wyliczane w takim procesie odszkodowawczym na zasadach porównania hipotetycznych zysków z cenami rynkowymi.
Zanim jednak właściciel zdecyduje się skierować kroki do sądu, powinien pamiętać o zachowaniu określonej procedury.
– Pozwanie gminy z tytułu poniesionej szkody związanej z bezprawnym zajmowaniem mieszkania przez lokatora, który nie płaci czynszu, należałoby poprzedzić wystosowaniem do gminy przedsądowego wezwania do zapłaty, wskazując na podstawy prawne i okoliczności związane z poniesieniem tej szkody. Takie działanie należałoby podjąć przed wytoczeniem pozwu – tłumaczy Paweł Zouner.
Pozew wytacza się praktycznie wyłącznie gminie, bo to jej zaniechanie w dostarczeniu lokalu socjalnego stanowi podstawę do odpowiedzialności odszkodowawczej.
– Przy czym ta odpowiedzialność nie jest oparta na zasadzie winy. W procesie nasz poszkodowany, właściciel lokalu, nie musi wykazywać winy gminy w niedostarczeniu lokalu socjalnego. Tym samym gmina nie może bronić się faktem, że takich lokali nie posiada – wyjaśnia Paweł Zouner.
Jak podaje Newseria na wykonanie czeka około 20-30 tysięcy wyroków eksmisyjnych.