Jaki jest tryb wywłaszczenia nieruchomości? Na rzecz jakiego podmiotu może to nastąpić? Jakie są zasady wypłaty ustalonego z tego tytułu świadczenia?
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji. Przepisy dotyczące wywłaszczania nieruchomości znajdują zastosowanie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie na cele publiczne lub dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, a praw do nieruchomości nie można nabyć od uprawnionego na podstawie umowy. Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Może ono dotyczyć całej nieruchomości lub jej części. W sytuacji, gdy wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, wskutek czego pozostała część nieruchomości nie może być prawidłowo wykorzystywana na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, pozostała część nieruchomości nabyta zostaje na podstawie umowy przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzają rokowania dotyczące nabycia praw do nieruchomości na podstawie umowy. Rokowania przeprowadza starosta (lub organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego). W ramach rokowań może zostać zaoferowana nieruchomość zamienna.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić z urzędu (jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny) lub na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Termin wskazany zostaje na piśmie osobie uprawnionej, natomiast bieg terminu rozpoczyna się od dnia zakończenia rokowań.
Wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania ustala starosta. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się stan i wartość wywłaszczonej nieruchomości istniejący w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Ustalenie wysokości odszkodowania wymaga uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Istotną kwestią jest waloryzacja kwoty odszkodowania, na dzień zapłaty odszkodowania.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości istotne znaczenie mają: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości, aktualne ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości) lub według alternatywnego sposobu użytkowania (jeżeli przeznaczenie nieruchomości spowoduje wzrost jej wartości). Istnieje również możliwość ustalenia wartości nieruchomości na podstawie wartości odtworzeniowej. Metoda ta znajduje zastosowanie, gdy nieruchomość podlegająca wywłaszczeniu nie występuje w obrocie. Wówczas osobno ustala się wartość gruntu oraz części składowych nieruchomości. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt odtworzenia, uwzględniając stopień zużycia. W przypadku zwłoki lub opóźnienia w terminie płatności odszkodowania, uprawniony posiada podstawę dochodzenia odsetek, zgodnie z regulacją zawartą w kodeksie cywilnym.
Szczegółowe regulacje dotyczące zasad oraz trybu, w jakim następuje wywłaszczanie nieruchomości określa Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U 04 nr 261 poz. 2603 z późn. zmianami).