Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - O czym warto pamiętać, zawierając umowę najmu okazjonalnego?
PL|EN|RU|UA

Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - O czym warto pamiętać, zawierając umowę najmu okazjonalnego?

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) reguluje m.in. wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali i ich lokatorów, w tym zasady wypowiadania stosunku najmu lokali mieszkalnych.

Przepisy nakładają na właścicieli (wynajmujących) lokale mieszkalne, w imię ochrony praw lokatorów, szereg ograniczeń utrudniających rozwiązanie lub wypowiedzenie stosunku najmu, a często praktycznie uniemożliwiających odzyskanie posiadania lokalu. Nowelizacja ustawy, która weszła w życie 28 stycznia 2010 r. może – choć dopiero praktyka pokaże, czy tak będzie w istocie – przywrócić równowagę pomiędzy ochroną praw lokatorów a prawem właściciela do dysponowania lokalem stanowiącym jego własność.

Nowelizacja pozwala bowiem – po spełnieniu określonych warunków – na niestosowanie przepisów ustawy ustanawiających daleko idącą ochronę lokatorów w odniesieniu do tzw. najmu okazjonalnego, czyli umów najmu lokali mieszkalnych, zawieranych pomiędzy właścicielem lokalu nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali a najemcą.

Warunki skorzystania z reguł najmu okazjonalnego

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą umowa najmu okazjonalnego winna być, pod rygorem nieważności, zawarta na piśmie, na czas oznaczony nieprzekraczający 10 lat. Wynajmujący lokal nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.

Zasadniczym warunkiem wyłączenia szczególnej ochrony lokatorów uregulowanej w ustawie jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego przez właścicela lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, co nie musi być równoznaczne z dniem zawarcia samej umowy. Najemca może zażądać od właściciela okazania potwierdzenia dokonania zgłoszenia, wynajmujacy zaś ma obowiązek zadośćuczynić takiemu żądaniu.

Brak powyższego zgłoszenia lub dokonanie zgłoszenia po terminie, nawet przy zachowaniu pozostałych warunków przewidzianych dla umów najmu okazjonalnego, spowoduje, że lokatorowi będą przysługiwały uprawnienia i szczególna ochrona określona w ustawie. Znajdą zatem wówczas zastosowanie ustawowe zasady podwyższania czynszu, ustawowe terminy wypowiadania stosunku najmu, prawo do lokalu zamiennego czy nawet wstrzymanie egzekucji do czasu wskazania lokalu socjalnego przez gminę. Wynajmujący zaś nie będzie mógł skorzystać z wprowadzonych nowelizacją krótszych terminów wypowiedzenia, umownych zasad podwyższania czynszu czy eksmisji według uproszczonych zasad.

Niewątpliwie warunek powyższy ma na celu ograniczenie szarej strefy istniejącej na rynku najmu lokali mieszkalnych. Niemniej należy zwrócić uwagę, że tą samą nowelizacją, wchodzacą w życie już 1 stycznia 2010 r., obniżono wysokość zryczałtowanego podatku od przychodów z tytułu najm, ustalając jednolitą stawkę podatku na poziomie 8,5%. Dotychczas stawka 8,5% obowiązywała wyłącznie w stosunku do przychodów z najmu nieprzekraczających równowartości 4000 Euro (16,891,20 zł), powyżej tej kwoty stawka podatku wynosiła 20%.

Ważąc zatem z jednej strony obniżone koszty fiskalne i wyłączoną nadzwyczajną ochronę lokatorów, z drugiej zaś strony ewentualne „oszczędności” w przypadku pozostawania w szarej strefie, przy jednoczesnym ryzyku i kosztach wynikających z zamieszkiwania w lokalu przez niewypłacalnego najemcę – skorzystanie z dobrodziejstwa nowelizacji nawet warunkowanej opodatkowaniem przychodów z tytułu najmu może okazać się korzystne.

Poza wymogiem formy pisemnej ustawa wymaga, by do umowy najmu okazjonalnego załączone zostały:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, które z kolei winno zostać sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela;
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać najemca, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego dokument taki winien mieć formę oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ustawa przewiduje przy tym, że w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę na wypadek egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (pkt. 2), najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, a następnie przedstawić oświadczenie właściciela takiego lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym (pkt. 3).

Jeśli najemca nie wskaże innego lokalu i nie przedstawi oświadczenia jego właściciela, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Ustawa nie reguluje jednak skutków uchybienia przez najemcę powyższemu obowiązkowi, w sytuacji, gdy wynajmujący nie wie o utracie prawa do lokalu wskazanego przez najemcę przez właściciela tego lokalu, który złożył wymagane oświadczenie. Może się więc okazać, że wskazany przez najemcę lokal nie stanowi już własności osoby, która wyraziła w oświadczeniu zgodę na zamieszkanie w nim najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi. Nie sposób będzie wówczas eksmitować najemcy do wskazanego lokalu, będzie on bowiem np. własnością kogoś innego.

Koszty umowy najmu okazjonalnego

Ustawa nie reguluje kto, wynajmujący czy najemca, ponosi koszty zwarcia umowy najmu okazjonalnego, co oznacza, że kwestia ta zależy od woli stron.

Niemniej należy pamiętać, że zawarcie ww. umowy będzie się wiązać z koniecznością poniesienia kosztów obejmujących np.:

  • wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzeniu oświadczenia, o poddaniu się egzekucji, z zastrzeżeniem, że wynagrodzenie za ogół czynności notarialnych dokonanych przy jego sporządzeniu może wynieść nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (a zatem w roku 2010 nie więcej niż 131,70 złotych).
  • koszt notarialnego potwierdzenia podpisu w razie zażądania przez wynajmującego tej formy oświadczenia właściciela lokalu, do którego w razie egzekucji przeprowadził się najemca,
  • koszt świadectwa energetycznego, jeśli zażąda go najemca.

Ponadto, zgodnie z ustawą zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustawa stanowi jednak, że ww. kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz zastrzega, że zwrot kaucji winien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Uproszczona egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu (eksmisja)

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Ustawa stanowi przy tym, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli lokator:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub

Do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego doprowadzić może również inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku. Ustawa przyznaje bowiem tym osobom uprawnienie do wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego najmu okazjonalnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, jeśli dany lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Ustawa utrzymuje również w odniesieniu do najmu okazjonalnego uprawnienie współlokatora do wytoczenia powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Niezależnie od podstaw wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeśli wówczas najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel może skorzystać z wprowadzonego nowelizacją trybu opróżnienia lokalu. W tym celu właściciel winien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone w formie pisemnej, z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie takie winno zawierać przede wszystkim:

  • oznaczenie właściciela i najemcy, których dotyczy,
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli wskazany w żądaniu termin upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sporządzonemu w formie aktu notarialnego oświadczeniu najemcy – załączonemu uprzednio do umowy najmu – o poddaniu się egzekucji opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.

Do składanego w sądzie wniosku wynajmujący musi załączyć:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi/wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, którego dotyczy żądanie opróżnienia;
  3. 3) potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Oświadczenie najemcy zaopatrzone przez sąd w klauzulę wykonalności stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika, na wniosek właściciela lokalu, egzekucji w celu opróznienia lokalu i wydania go właścicielowi.

Według ogólnych zasad w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik winien wstrzymać się z czynnościami egzekucyjnymi do czasu wskazania przez gminę lub wierzyciela (tu: wynajmujacego) pomieszczenia zastępczego. W przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego nie ma takiego obowiązku. W tym bowiem przypadku najemca sam wskazał lokal, do którego może się w takich okolicznościach wyprowadzić.

Rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego nie zwalnia najemcy z obowiązku uiszczania kosztów związanych z zajmowaniem lokalu, zaś wynajmujacy może, poza żądaniem opuszczenia lokalu, dochodzić od najemcy odszkodowania z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego za okres do opróżnienia lokalu w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1 odszkodowania uzupełniającego.

Pozostałe zmiany warunków najmu lokali

Znowelizowana ustawa stanowi, że z tytułu najmu okazjonalnego lokalu – o ile w umowie nie postanowieniono inaczej – właściciel uprawniony jest do pobierania, oprócz czynszu, jedynie opłat niezależnych od właściciela, a zatem zgodnie z definicją ustawową: opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Jednocześnie nowelizacja uwalnia właścicieli/wynajmujących lokale mieszkalne (oczywiście pod warunkiem dokonania zgłoszenia w urzędzie skarbowym) od obowiązku stosowania ustawowych reguł podwyższania czynszu, stanowiąc jednak, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego. Wynajmujący lokal mieszkalny na zasadach najmu okazjonalnego winni zatem bezwzględnie pamiętać o ustaleniu w umowie warunków podwyższania czynszu. W ich braku właściciel będzie bowiem związany wysokością czynszu przez cały okres najmu (nawet do 10 lat) i nie będzie miał możliwości podwyższenia czynszu inaczej jak tylko za porozumieniem stron.

statuetka-luksusowa-marka-roku-poswiata