PL|EN|RU|UA

Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - Najem zwrotny

Najem zwrotny jest jedną z ciekawszych form pozyskiwania kapitału. Pomimo tego nie jest jak dotąd transakcją powszechną ani popularną.

Najem zwrotny to transakcja polegająca na tym, że właściciel nieruchomości sprzedaje ją nabywcy, od którego następnie nieruchomość tę wynajmuje. Przedmiotem najmu zwrotnego może być zarówno nieruchomość komercyjna, jak i przeznaczona na cele mieszkaniowe. Warto podkreślić, że transakcja tego typu może dotyczyć nie tylko nieruchomości, lecz – w zależności od rodzaju posiadanych aktywów – również innych środków trwałych, jak flota transportowa, maszyny, urządzenia lub całe linie produkcyjne.

Instytucja najmu zwrotnego nie została dotychczas odrębnie uregulowana w przepisach krajowych, niemniej z uwagi na obowiązującą w polskim porządku prawnym zasadę swobody umów, strony stosunku prawnego, a zatem także umowy najmu zwrotnego, mogą ustalić jego treść według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W efekcie, ponieważ najem zwrotny składa się de facto z dwóch transakcji: sprzedaży i najmu nieruchomości, winien być skonstruowany przez strony z uwzględnieniem bezwzględnie obowiązujących przepisów k.c. dotyczących sprzedaży i najmu nieruchomości.

Cele najmu zwrotnego

Celem najmu zwrotnego jest uwolnienie kapitału zaangażowanego w środki trwałe przez ich dotychczasowego właściciela, pozwalając na sfinansowanie nowych inwestycji, ekspansję na nowe rynki, czy choćby przeprowadzenie transakcji przejęcia lub fuzji. Najem stanowi również narzędzie służące poprawie płynności finansowej poprzez np. sprzedaż przez przedsiębiorcę floty transportowej (i uwolnienie kapitału), a następnie najem zwrotny części środków transportu nadających się do dalszej eksploatacji. Analogicznie rozwiązanie dotyczyć może nieruchomości wybudowanej i odsprzedanej przez właściciela (dewelopera), a następnie w części wynajmowanej przez niego od nowego właściciela.

Zalety najmu zwrotnego

Najem zwrotny nieruchomości jest transakcją korzystną dla obu stron. Sprzedawca pozyskuje szybko znaczne środki finansowe, które może przeznaczyć np. na planowaną rozbudowę przedsiębiorstwa, zachowując jednocześnie prawo do posiadania i korzystania ze sprzedanej nieruchomości. Niewątpliwą zaletą najmu zwrotnego są niskie koszty pozyskania kapitału, znacznie niższe niż np. przy kredytowaniu inwestycji, w dodatku nie ma potrzeby ustanawiania zabezpieczeń w celu pozyskania kapitału. Jednocześnie koszty zwrotnego najmu nieruchomości (czynsz), przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Z kolei kupujący nabywa na własność nieruchomość – po cenie rynkowej lub nieco niższej niż rynkowa – zapewniając sobie jednocześnie regularny przychód z tytułu najmu tej nieruchomości. Jeśli w celu zakupu takiej nieruchomości zaciągnięto kredyt, dochód z tytułu najmu pozwoli zwykle na jego spłatę. Kupujący ma przy tym możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości.

Niewątpliwie najem zwrotny jest rozwiązaniem godnym uwagi. O ile bowiem dla kupującego może stanowić atrakcyjne, przynoszące zyski narzędzie inwestycyjne, to dla sprzedającego jest niewątpliwie – interesującą z uwagi na koszty – alternatywą dla tradycyjnych form zadłużania się w celu sfinansowania nowych inwestycji lub planów rozwojowych.

statuetka-luksusowa-marka-roku-poswiata