PL|EN|RU|UA

Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - Najem powierzchni komercyjnych w aspekcie niektórych postanowień umownych

Wynajmujący powierzchnie komercyjne znanym i dużym sieciom w centrach handlowych często muszą pójść na kompromis negocjując warunki umów najmu. Zyskują w ten sposób sieć, która powinna zapewnić stały przepływ klientów, jak również sprawić, że wynajmem powierzchni będzie bardziej atrakcyjny dla pozostałych najemców (tzw. anchor tenents). Nic tak przecież nie odstrasza klientów jak puste powierzchnie w centrach handlowych.

Z racji powierzchni wynajmowanej dużym sieciom negocjacje zawsze będą dotyczyć ceny. Należy to jednak do strategii biznesowej centrum handlowego, a przy założeniu że bez tzw. anchor tenants funkcjonowanie centrów jest de facto niemożliwe najemcy ci mają przewagę, zgodnie z zasadą „ duży może więcej”.

Warto zwrócić uwagę na klauzule wyłączności po stronie wynajmującego, na mocy których zobowiązuje się on, że nie wynajmie powierzchni handlowej innemu najemcy prowadzącemu sprzedaż zbliżonego asortymentu lub prowadzącemu podobne usługi na określonym terytorium centrum handlowego. Jest to praktyka powszechnie stosowana dlatego od strony wynajmującego istotne jest, aby w możliwie precyzyjny sposób określić ramy klauzuli wyłączności. Zbyt ogólny zapis pozbawia bowiem wynajmującego możliwości wynajmu nawet w sytuacji, gdy nowy najemca nie stanowi konkurencji dla dotychczasowego ponieważ np. asortyment konkurencyjny stanowi zaledwie 5 % sprzedaży. Ponadto, naruszenie klauzuli wyłączności stanowi nienależyte wykonanie umowy, co uzasadnia nałożenie na wynajmującego kar umownych – jeżeli takie zostały w kontrakcie przewidziane, a może nawet doprowadzić do rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Nie można także zapomnieć, iż klauzule wyłączności mogą stanowić niedozwolone ograniczenia konkurencji w oparciu o przepisy zakazujące porozumień ograniczających konkurencję i nadużywania pozycji dominującej. W szczególności dotyczy to klauzul, które zabraniały najemcy w określonym promieniu od centrum handlowego podejmowania nowej takiej samej lub podobnej działalności jaką wykonuje w centrum handlowym i to zarówno bezpośrednio jak i pośrednio (decyzja Prezes UOKiK z 31.08.2005 r., nr RŁO-28/2005). Wynajmujący, w celu uniknięcia nałożenia kary pieniężnej przez Prezesa UOKiK, powinien dokładnie przeanalizować stosowane przez niego, jak również narzucane przez najemcę, klauzule wyłączności.

Standard wykończenia i wyposażenia przedmiotu najmu także stanowi ważny czynnik przy negocjowaniu lub renegocjowaniu kontraktu. Może to dotyczyć także poprawy infrastruktury budynku czy jego modernizacji poprzez wyposażenie w dodatkowe lub bardziej nowoczesne systemy. W przypadku tzw. anchor tenants wynajmujący często godzą się na partycypację w znacznej części powyższych kosztów, powinni się jednak zabezpieczyć stosownymi zapisami umownymi na wypadek gdyby najemca okazał się być niezadowolony z przeprowadzonych prac.

Przyczyną wielu konfliktów po zakończeniu stosunku najmu jest kwestia rozliczenia nakładów. Dość powszechne jest pozostawianie przez najemców ulepszeń (instalacji) w lokalu bez konieczności rozliczania ich z wynajmującym, w zamian za co wynajmujący nie żąda usunięcia zmian wprowadzonych przez najemcę.

W celu uniknięcia zagrożeń wynikających z często narzucanych przez tzw. anchor tenents postanowień umownych obie strony powinny stosować występujące w obrocie zasady dobrych praktyk umów najmu, jak również pamiętać o powszechnie obowiązujących przepisach prawa.

statuetka-luksusowa-marka-roku-poswiata