Nie każda budowa ani też roboty budowlane wymagają przejścia żmudnej procedury udzielenia pozwolenia na budowę. Ustawodawca przewidział wcale niemały katalog obiektów i robót, dla których uzyskanie ww. pozwolenia nie jest wymagane.
Obiekty te i roboty to np.: wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie o określonej w przepisach powierzchni zabudowy, w ilości nie większej niż dwa na każde 500 m2 powierzchni działki, miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie czy przydomowe baseny i oczka wodne o określonej powierzchni. Do obiektów, które również nie wymagają udzielenia pozwolenia na budowę należą też instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych i inne, wskazane w art. 29 ustawy Prawo budowlane.
Brak konieczności uzyskania dla wymienionych w tym artykule obiektów i robót pozwolenia na budowę nie oznacza jednak, iż ustawodawca pozostawił w tym zakresie swobodę inwestorowi – zdecydowana większość spośród nich wymaga zastosowania procedury zgłoszeniowej przewidzianej w art. 30 ustawy.
W zgłoszeniu inwestor powinien określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy również dołączyć, podobnie jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz wymagane odrębnymi przepisami pozwolenia uzgodnienia i opinie.
Jedynie w przypadku budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych wymagane jest dołączenie do zgłoszenia projektu zagospodarowania działki lub terenu; projekt ten powinien być sporządzony przez osobę posiadającą wymagane prawem uprawnienia.
Zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych, w przeciwnym razie będzie ono nieskuteczne, a inwestor naraża się na sankcje określone w art. 49 b ustawy, tj. wydanie przez właściwy organ nakazu rozbiórki budynku lub robót.
Zgłoszenie, podobnie jak pozwolenie na budowę, posiada termin ważności – wynosi on 2 lata od terminu rozpoczęcia robót, określonego w zgłoszeniu, co oznacza, iż w tym okresie inwestor zobowiązany jest rozpocząć realizację robót. Nierozpoczęcie robót w tym terminie oznacza wygaśnięcie zgłoszenia.
W procedurze zgłoszeniowej występuje tzw. teoria milczącej zgody, zgodnie z którą brak wniesienia sprzeciwu przez organ, w terminie 30 dni od dokonania przez inwestora zgłoszenia, oznacza zgodę na rozpoczęcie robót budowlanych; ów sprzeciw jest decyzją administracyjną i może zostać przez organ wniesiony w przypadkach wskazanych w ustawie, np. gdy zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo też budowa lub wykonywanie robót objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy.
Realizacja robót na podstawie zgłoszenia jest jak widać o wiele łatwiejsza, a jej rozpoczęcie może nastąpić w zdecydowanie krótszym terminie niż w przypadku robót objętych pozwoleniem na budowę. W przeciwieństwie do procedury przewidzianej dla uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku procedury zgłoszeniowej jej uczestnikiem (stroną) jest wyłącznie inwestor. Nie biorą w nim więc udziału właściciele, użytkownicy wieczyści, ani też zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania zgłaszanego obiektu, co eliminuje prawną możliwość „blokowania” inwestycji poprzez wnoszenie odwołań, skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego czy innych środków zaskarżenia. Nie może tu być również mowy o wstrzymaniu inwestycji – zgoda na realizację inwestycji jest milcząca i nie wymaga wydania osobnej decyzji administracyjnej. Węższy jest również zakres weryfikacji dokonanego zgłoszenia przez organ architektoniczno-budowlany upoważniony do przyjęcia i rozpoznania zgłoszenia. Czy taka procedura powinna być rozszerzana na inne obiekty? Wydaje się, że do licznych postulatów w tym zakresie należy podchodzić ostrożnie i rozważnie. To usprawnienie procedury, a nie jej likwidacja, może dać lepsze efekty.