PL|EN|RU|UA

Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy - Jak rozliczać się z właścicielem w przypadku ulepszenia lokalu mieszkalnego?

Generalną reguła jest, że najemcy nie wolno dokonywać w lokalu zmian, które mogłyby się okazać sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Wyjątkiem od tej zasady określonym przez przepisy Kodeksu cywilnego jest założenie w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, pod warunkiem jednak, że sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom oraz nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

W zakresie instalacji, o którym mowa powyżej i innych im podobnych, najemca nie musi uzyskać zgody wynajmującego na dokonanie zmian. Co więcej w przypadku, gdy do założenia wskazanych powyżej urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania, za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

W przypadku, gdy najemca nie może uzyskać od właściciela wymaganego w danych okolicznościach współdziałania, albo gdy właściciel nie wyraża zgody na zainstalowanie instalacji, o których mowa powyżej, najemca może wystąpić przeciwko niemu do sądu o nakazanie określonego działania – umożliwienia najemcy założenia określonej instalacji – i o wyrażanie zgody. Jeżeli sąd uwzględni żądanie najemcy, prawomocny wyrok zastępuje zgodę wynajmującego.

W razie zmian w przedmiocie najmu innych niż określone powyżej, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, uzależniają ich wprowadzenie od uzyskania zgody wynajmującego oraz sporządzenia przez strony odrębnej umowy w formie pisemnej, określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Zasady rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawione są, w ramach ogólnej zasady swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). W tym miejscu konieczne jest wyjaśnienie, że wszelkiego rodzaju inwestycje najemcy w lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy najmu, zarówno te, których najemca może dokonywać bez zgody właściciela, jak i te, co do których taka zgoda jest wymagana, winny być traktowane jak jego ulepszenia, które powinny zostać rozliczone między stronami.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwraca się uwagę na wyłomy od tej zasady, wskazując na to, że nie każda wymiana urządzenia stanowiącego wyposażenie lokalu będzie jego ulepszeniem. Jak bowiem wynika z treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14.9.2000 r. (V CKN 8/00, OSNC 2001, Nr 6, poz. 84), dokonana przez najemcę, za zgodą wynajmującego wymiana sprawnego i spełniającego swą funkcję urządzenia, nie jest ulepszeniem mieszkania w rozumieniu wskazanych powyżej przepisów. W takiej sytuacji wynajmującego nie obciążają skutki zainstalowania urządzenia alternatywnego, a w szczególności koszty jego instalacji i koszty przystosowania określonych elementów konstrukcji budynku.

Od tzw. ulepszeń przedmiotu najmu należy odróżnić drobne nakłady związane z korzystaniem z lokalu, które co do zasady, tzn. jeżeli strony umowy nie postanowiły inaczej, obciążają najemcę.

Zalicza się do nich w szczególności takie czynności jak drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewanie lokalu, dopływu i odpływu wody.

statuetka-luksusowa-marka-roku-poswiata