Czy przepisy ustawy rzeczywiście mogą mieć wpływ na uwalnianie większej ilości działek pod zabudowę mieszkaniową? Głównym założeniem projektu ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami gruntowymi Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest rozwój budownictwa mieszkaniowego („Ustawa”). Ustawa określa kwalifikowanie i przeznaczanie nieruchomości gruntowych, które należą do Skarbu Państwa z przeznaczeniem na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Tylko w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wchodzą grunty o ogólnej powierzchni 2.600.449 ha, w tym w miastach o powierzchni 86.162 ha, a na wsiach 2.514.287 ha. Oddanie tych nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego doprowadzi w konsekwencji do tego, iż wzrośnie podaż mieszkań na rynku. Jakie podmioty będą podlegały regulacjom tej ustawy? Regulacjom tej ustawy będą podlegać nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, którymi gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej: Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Właściwy organ będzie kwalifikować na cele budownictwa mieszkaniowego nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej. Jakie grunty mogą stać się dostępne na rynku? Na rynku będą dostępne grunty położone w miastach, jak i na terenach wiejskich pochodzących z zasobów Skarbu Państwa, którymi gospodarują starostowie: Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Z zestawienia sporządzonego przez Głównego Geodetę Kraju wynika, iż poza Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa, są do zagospodarowania również liczne inne nieruchomości. Są to dla przykładu grunty Skarbu Państwa przekazane do zagospodarowania Agencji Mienia Wojskowego o powierzchni 9.021 ha, w tym w miastach o powierzchni 3.431 ha i na wsi 5.590 ha; grunty Skarbu Państwa przekazane do zagospodarowania Wojskowej Agencji Mieszkaniowej o powierzchni 3.083 ha, w tym w miastach 1.324 ha i na wsi 1.758 ha oraz grunty wchodzące w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa z wyłączeniem gruntów przekazanych w trwały zarząd o powierzchni 249.793 ha, w tym w miastach 58.649 ha i na wsi 191.144 ha. Te wszystkie grunty mogą być wykorzystane na podstawie nowej ustawy. Grunty te będą przekazywane w użytkowanie wieczyste. Tak więc przekazujący będą mogli kontrolować inwestorów czy realizują na otrzymanych nieruchomościach cele związane z budownictwem mieszkaniowym. Inwestor jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej po upływie 5 lat, od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, będzie mógł wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych w prawo własności. Kto, na jakich zasadach będzie mógł na nich budować mieszkania oraz w jakim standardzie? Grunty będą oddawane w użytkowanie wieczyste podmiotom o różnym statusie prawnym. Zaliczyć możemy do nich inwestorów prywatnych, deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, a także gminy, których zadaniem własnym jest budownictwo mieszkaniowe oraz zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. Umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste zawierać będzie postanowienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia budowy. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, użytkownik zobowiązany będzie do wybudowania wielolokalowych budynków mieszkalnych, w których powierzchnia użytkowa każdego z lokali nie będzie przekraczać 75 m2 lub domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 140 m2. Powierzchnia lokali wskazuje więc, iż standard mieszkań będzie skierowany do klasy średniej. Czy w ocenie prawnej proponowane brzmienie ustawy nie koliduje z innymi ustawami? Projekt ustawy wprowadza zmiany w różnych ustawach m.in. w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi, ustawie o gospodarce nieruchomościami czy w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Obecnie ustawa została przekazana do uzgodnień międzyresortowych. Ustawa ta nie czyni żadnego wyłomu w systemie prawnym. Jest tylko pewnym rodzajem „zabiegu chirurgicznego”, który ma doprowadzić do zagospodarowania licznych niewykorzystanych nieruchomości. Na temat projektu tej ustawy muszą się wypowiedzieć jeszcze komisje sejmowe. Proces legislacyjny jest w toku. Dlaczego, Państwa zdaniem, należy wprowadzić lub nie tę ustawę? Ustawa może zapoczątkować korzystne zmiany na rynku nieruchomości. Inwestorzy mogą zacząć budować coraz więcej mieszkań. Sytuacja ta powinna pozytywnie wpłynąć na powiększenie zasobów gruntów budowlanych, na których będą realizowane inwestycje. Nowe inwestycje budowlane niewątpliwie będą także sprzyjać rozwojowi regionalnemu przede wszystkim na terenach atrakcyjnie położonych w okolicach miast. Należy przypuszczać, iż wprowadzenie tej ustawy w życie, w związku ze zwiększoną podażą, może spowodować, iż w pewnym okresie czasu, ceny mieszkań w skali całego kraju spadną. Nie wiemy jednak w jakiej wysokości i jak długo ta tendencja będzie się utrzymywać. Jednak pamiętać należy, iż ceny nieruchomości w państwach Unii Europejskiej są znacznie wyższe niż w Polsce. Dlatego też spadek cen nieruchomości (lub wstrzymanie wzrostu cen) będzie się utrzymywać tylko przez pewien okres czasu, do czasu zrównania się z cenami nieruchomości w innych państwach unii.