Postanowienia, które nie zostały z konsumentem indywidualnie uzgodnione, i kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając przy tym jego interesy, są niedozwolonymi postanowieniami umownymi i jako takie, nie są dla konsumenta wiążące. Nie dotyczy to jednoznacznie sformułowanych postanowień umowy najmu, określających świadczenie główne, w tym określenia ceny lub wynagrodzenia.

Istotą umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu. Zgodnie z art. 3853 Kodeksu cywilnego niedozwolonymi postanowieniami umowy najmu – w tym także każdej innej umowy zawieranej z konsumentem – są takie, które w szczególności: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie, wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony, jak również które przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy.
Niedozwolone jest dodatkowo zawieranie w umowie najmu postanowień uzależniających jej zawarcie od zawarcia innej umowy, która nie ma bezpośredniego związku z podpisywaną umową, jak również postanowień uprawniających kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny.
Nie jest również dopuszczalne wyłączenie obowiązku zwrotu konsumentowi uiszczonego czynszu, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania przed spełnieniem całości świadczenia oraz pozbawienie wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania, odstąpienia lub wypowiedzenia umowy.
Niedozwolonymi postanowieniami umowy najmu są ponadto postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa do odstąpienia.
Postanowienia umowne uznane za niedozwolone na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisywane są do Rejestru Klauzul Niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
W postanowieniach umowy najmu zawieranych z biurami pośrednictwa nieruchomości często są stosowane wygórowane kary umowne, rażąco wyższe niż odsetki ustawowe. Zapisy takie zostały uznane za klauzule niedozwolone z uwagi na niewspółmierność kary. Podobnie niedozwolone są klauzule umowne przyznające pośrednikom w obrocie nieruchomościami prowizje z tytułu samego faktu skontaktowania stron, które dopiero będą zawierać umowę najmu.
Stosowanie przez przedsiębiorcę postanowień umownych, znajdujących się w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych, może skutkować wszczęciem przez UOKiK postępowania, w wyniku którego może zostać nałożona na przedsiębiorcę kara do maksymalnej wysokości 10 proc. przychodu przedsiębiorcy w ubiegłym roku obrotowym.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964, nr 16, poz. 93, z poźn. zm.); Rejestr Klauzul Niedozwolonych UOKiK.