Zakup nieruchomości przez osobę fizyczną to często jedna z istotniejszych decyzji w życiu, wiążąca się, przede wszystkim, z dużym nakładem środków finansowych, niezbędnych do zrealizowania marzeń o własnym „M”. Dlatego tak ważne jest zabezpieczenie swoich interesów poprawnie skonstruowaną umową.
Podstawowym wymogiem formalnym przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest zachowanie odpowiedniej formy. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Pamiętać należy, że niezachowanie wymogu aktu notarialnego będzie skutkowało nieważnością całej umowy.
W umowie sprzedaży nieruchomości sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia przysługującego mu prawa własności do danej nieruchomości oraz do wydania tej nieruchomości na rzecz kupującego, kupujący zaś – do zapłaty całości ceny sprzedaży nieruchomości. Akt notarialny musi ponadto zawierać kilka istotnych elementów, takich jak dokładne określenie nieruchomości jako przedmiotu umowy poprzez wskazanie np. numeru księgi wieczystej, powierzchni, danych z ewidencji gruntów, budynków lub lokali. W akcie notarialnym powinna być również określona precyzyjnie cena sprzedaży nieruchomości oraz oznaczenie stron umowy. Notariusz jest zobowiązany umieścić w akcie notarialnym wniosek o dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, a następnie przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis tego aktu zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie do 3 dni od jego sporządzenia (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
Umowy sprzedaży nieruchomości nie można według polskiego prawa zawierać pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu, nie może zatem zawierać klauzuli o jej nieważności w przypadku niezapłacenia ceny sprzedaży.
Aby sprzedający mógł mieć pewność, że otrzyma kwotę zapłaty na swoje konto lub w gotówce, powszechnie stosuje się zabezpieczenie polegające na wpisaniu w treść umowy klauzuli o poddaniu się przez osobę kupującą rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego. W myśl takiego zapisu, w przypadku, gdyby kupujący uchylał się od zapłaty pełnej kwoty, sprzedający będzie mógł skutecznie wyegzekwować swoją należność, udając się bezpośrednio (po ówczesnym nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności) do komornika, z pominięciem kosztownego i czasochłonnego procesu sądowego. Oczywiście w przypadku dokonania przez kupującego poprawnego rozliczenia klauzula ta jest bez znaczenia.
Przy transakcjach związanych z nabywaniem nieruchomości należy pamiętać również o dokładnym sprawdzeniu stanu zadłużenia kupowanej nieruchomości oraz ewentualnych innych obciążeniach lub postępowaniach z nią związanych. W tym celu sprzedający powinien sprawdzić treść księgi wieczystej, czy nie zawiera ona wpisów hipotek, ciężarów i ograniczeń a także wzmianek i ostrzeżeń o toczących się postępowaniach. Kupujący powinien również domagać się przedstawienia przez sprzedającego zaświadczenia o nie zaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych a także w dniu przekazania nieruchomości dokonać protokolarnego spisu stanu liczników.
Rozważając sytuację, w której stronami umowy są dwie osoby fizyczne lub jedną ze stron jest osoba fizyczna, a zawierana umowa nie jest związana z ich działalnością zawodową, należy pamiętać że osoby takie uważane są na gruncie obowiązujących przepisów za konsumentów (art.22¹ kc). Dlatego też w takiej sytuacji zastosowanie znajdują przepisy dotyczące niedozwolonych klauzul umownych. Klauzule niedozwolone to postanowienia stosowane we wzorach umów, które nie zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (art. 385³ Kodeksu cywilnego). Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (na stronie www.uokik.gov.pl). Trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na zasady ustalenia ostatecznej ceny nieruchomości, z analizy UOKiK wynika bowiem, że sprzedający nagminnie zastrzegają sobie zmianę ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości, w związku z tym kupujący nie wiedzą, ile ostatecznie zapłacą za nieruchomości. Także, jeżeli chodzi o kary umowne, w przypadku zerwania umowy lub niedotrzymania terminu, nie mogą one być nadmiernie restrykcyjne. Pozostałe kwestie, które często budzą zastrzeżenia, jeśli chodzi o umowy sprzedaży to wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera, prawo do jednostronnej zmiany umowy bez podania ważnej przyczyny i pozbawienie tylko kupującego uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia.
Aby postanowienia umowy można uznać za niedozwolone, muszą zostać spełnione konkretne przesłanki:
- umowa zawarta została z konsumentem
- postanowienie umowy nie zostało uzgodnione indywidualnie
- postanowienie umowy kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy
- jednoznacznie sformułowane postanowienie nie dotyczy głównych świadczeń stron (np. cena sprzedaży nieruchomości)
Jeżeli wskazane przesłanki zostają spełnione, wówczas niedozwolone postanowienia umowy nie wiążą konsumenta. Bezskuteczność niedozwolonego postanowienia umownego nie powoduje jednak nieważności czy bezskuteczności całej umowy. Z mocy art. 385² § 2 kc strony są związane umową w pozostałym zakresie.
Są dwa sposoby uznania danej klauzuli za niedozwoloną: pierwszy to wniesienie sprawy do wydziału cywilnego sądu, drugi – to wniesienie sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Pewną ochroną dla stron umowy jest fakt, iż zgodnie z art. 80 § 2 Prawa o notariacie, przy dokonywaniu czynności notarialnych, notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Niewątpliwie korzystnym rozwiązaniem, w przypadku osób nieznających prawa, jest skorzystanie z fachowej porady prawnika przed podpisaniem umowy tak, aby uniknąć niekorzystnych skutków przeprowadzonej transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości.